“세입자 면접 보겠다는 이야기까지 나오더라구요. 전세 찾는 분들이 힘들어 질 것 같아요.”
“여러모로 전세는 줄고 반 전세, 월세가 늘어날 것 같아요. 걱정이 크네요.”

계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입한 주택임대차보호법(주임법) 개정안이 지난 31일 전격 시행되면서 임대차 시장에 미칠 실제 영향에 대해 관심이 모아지고 있다. 발표 이후 일산아지매 등 고양시 주요 온라인 커뮤니티 내에서는 임대인들의 불만과 함께 세입자들의 우려 섞인 목소리도 일부 나타나고 있었다. 세입자 보호를 위해 마련된 법안이 오히려 전세 폭등, 매물 품귀현상 등 ‘역효과’를 나타내는 것 아니냐는 주장이다. 

반면 주임법 도입 39년 만에 세입자의 계약갱신청구권이 처음 도입된 이번 개정안의 의미를 높게 평가하는 목소리들도 존재한다. 일각에서 제기되는 전세시장 불안으로 인한 세입자들의 피해 또한 지나치게 과장됐다는 주장이다. 다만 전세의 월세전환 촉진 등에 대한 우려가 높은 만큼 정부차원의 주거비 지원 등 추가대책이 마련되어야 한다는 지적도 나오고 있다. 

최대 4년 거주 보장 임대인 피해 크지 않아 
지난 30일 국회 본회의를 통과한 주임법 개정안은 ‘임대차 3법’가운데 두 가지 법안인 ‘전월세상한제’와 ‘계약갱신청구권제’를 담고 있다. 전월세 계약 갱신 시 임대료를 5% 이상 올릴 수 없고, 기존 임대차 계약 2년에서 세입자가 원할 경우 추가로 2년 계약을 연장할 수 있도록 보장하는 것이 핵심 내용이다. 남은 임대차 3법 중 하나인 ‘전월세신고제’(부동산 거래신고 등에 관한 법률개정안)도 4일 본회의를 통과했다. 

임차인의 최대 4년 거주를 보장하는 이번 개정안이 실제 주택시장에 가져올 여파는 그리 크지 않을 것으로 보인다. 2019년 주거실태조사에 따르면 우리나라 세입자들의 평균 거주기간은 3.2년이고 시장에서는 이미 1회에 한해 계약갱신이 이루어지고 있는 것으로 나타났다. 사실상 이번 법안은 계약기간을 불과 0.8년을 늘리는 것에 불과한 셈이다. 

최경호 한국사회주택협회 정책위원장은 “최대 9년 보장안(3+3+3)부터 세입자 귀책사유가 없으면 횟수 제한 없이 계약갱신권을 보장하자는 안까지 나왔지만 결과적으로 가장 낮은 수준의 개정안이 통과된 것”이라며 “이번 법안내용은 이미 임대차시장에서 상당부분 수용되고 있는 수준인 만큼 마치 임대인들이 큰 손해를 보는 것처럼 호도하는 것은 맞지 않다”고 지적했다. 

실제 이번 개정안이 고양시 전세시장에 미친 영향 또한 현재로서는 미미한 상황이다. 한국감정원이 7일 발표한 8월 첫째 주 아파트전세가격 동향(7.28~8.3)에 따르면 고양시 전세가격 변동률은 0.31%로 임대차3법 통과 이전(0.3%)과 그다지 차이가 없는 것으로 나타났다. 일산동구 풍동의 한 공인중개사 또한 “몇몇 임대인들이 문의가 오긴 했지만 대부분 관망하는 분위기여서 큰 변화는 없는 상황”이라고 전했다. 

개정안 전부터 전세매물 고갈. 급격한 월세전환 어려워
이번 개정안 통과를 앞두고 가장 논란이 일었던 주장 중 하나는 급격한 전세-월세 전환과 전세가격 폭등에 대한 우려다. 윤희숙 미래통합당 의원이 30일 국회 본회의 반대토론에서 했던 “4년 있다가 꼼짝없이 월세로 살게 되겠구나 싶다”발언이 이러한 주장에 불을 붙였다. 계약 기간을 2년 더 연장하게 됨으로써 전세매물의 씨가 마르고 결국 전세세입자들이 월세로 내몰릴 것이라는 주장이다.  

하지만 전세-월세 전환 추세는 이번 개정안과 상관없이 이미 오래전부터 진행되고 있었다는 것이 부동산 업계의 공통된 의견이다. 통계를 살펴봐도 전월세 비중은 2012년에 이미 역전됐으며 2019년 기준 월세 60.3%, 전세 39.7%로 전세비중이 급격히 감소중인 것으로 나타났다. 이는 저금리와 1인 가구 증가에 따른 결과인 것으로 풀이된다. 실제로 일산서구 주엽동의 한 공인중개사는 “이번 개정안과 상관없이 일산지역 전세매물은 올해 초부터 계속 말라있던 상황”이라고 이야기했다.

또한 현재 전세시장 특성상 일각에서 우려하는 급격한 월세전환 또한 현실적으로 어려울 것이라는 전망도 나온다. 해당 공인중개사는 “당장 월세로 전환하려면 그만큼 보증금을 내어줘야 하는데 현금부자가 아닌 이상에야 그런 여력을 가진 임대인은 많지 않을 것”이라며 “게다가 고양시 또한 4~5년 전부터 서울만큼은 아니더라도 갭투자(전세보증금 승계 거래)로 구매한 주택수가 상당부분을 차지하기 때문에 당장 월세전환이 이뤄지긴 어렵다”고 전망했다. 

공공임대공급 확대 등 후속대책 마련 되야 
다만 이번 개정안이 정부 다주택자 규제정책과 맞물려 추진되는 만큼 장기적으로 전세시장에 불안을 가져올 것이라는 예측도 나오고 있다. 한 공인중개사는 “(임대차3법으로 인해)임대인 입장에서는 앞으로 전세매물을 내놓기 꺼려질 수 밖에 없을 것”이라며 “게다가 다주택자 규제로 인해 임대인 상당수가 실거주를 택할 것으로 예상돼 큰 혼란이 예상된다”고 전했다. 

때문에 임대차3법의 후속대책 중 하나로 공공임대주택 확대 등 공급방안이 뒤따라야 한다는 목소리가 나오고 있다. 이용우 국회의원(고양정·더불어민주당)은 지난 23일 대정부질문을 통해 “유럽의 주요국가 공공임대주택 보급률에 비해 한국은 6%로 현저히 부족하다”라며 “저소득층만을 위한 임대주택이 아닌 대상을 중산층까지 확대해 도심지역의 용적률을 높여서라도 보육, 교육, 편의시설이 갖추어진 다양한 임대주택을 공급하는 것이 마땅하다”고 주장했다. 지난 4일 여당과 정부에서 발표한 수도권 공공임대주택 공급발표도 이와 맥을 함께 한다고 볼 수 있다. 

전월세 전환에 따른 세입자 부담을 완화시키기 위한 정부정책도 뒤따라야 한다는 지적도 나온다. 심상정 국회의원(고양갑·정의당)은 임대차법 통과 이후 후속조치 중 하나로 월세전환율 현실화를 언급했다. 심 의원은 “장기적으로 전세가 월세로 전환될 경우 4~6%의 월세전환율은 세입자들에게 큰 부담으로 다가온다”며 “대통령령으로 되어 있는 만큼 정부가 빨리 낮춰 현실화시켜야 한다”고 주장했다. 외국사례와 같이 주거비보조정책 시행과 표준임대료, 공정임대료 도입 등의 목소리도 함께 제기되고 있다. 

최경호 한국사회주택 정책위원장은 “이번 임대차3법은 그동안 주택소유자 중심 정책에서 세입자 권리보장으로 전환하는 첫 걸음으로서 의미가 크다”며 “반드시 소유하지 않아도 주거하는데 어려움이 없는 사회가 된다면 지금처럼 주택구매에만 몰두하지 않아도 되고 결과적으로 집값안정에도 긍정적인 영향을 미칠 것”이라는 입장을 나타냈다.