‘재건축 불가’ 판정의 주범, 구조안정성 문제
비중 낮춰 위축된 재건축 살려 주택 공급   
시, 안전진단 전 현지조사 예산 추경에 편성 
가구당 많게는 수억원 나오는 재건축 부담금
1주택 고령자들에게 ‘납부 이연제’ 도입 예정 

[고양신문] 고양시에서 현재 재건축을 추진하는 아파트 단지는 어림잡아 약 40곳을 헤아리고 있다. 추진 형태는 이웃한 여러 단지가 함께 추진하는 ‘통합 재건축’이 대부분이다. 후곡마을 3·4·10·15단지(일산동)가 이미 지난 5월 통합재건축추진준비위원회를 발족했다. 이어 후곡마을 7·8단지(일산동)와 문촌마을 1단지(주엽동)가 통합재건축을 준비하고 있다. 백마마을 1·2단지(마두동)와 강촌마을 1·2단지(마두동) 등도 통합재건축 논의가 한창 진행 중이다. 

이러한 고양시의 재건축 단지 주민들의 이번 정부 부동산정책에서 가장 크게 바라는 것은 두 가지로 요약된다. 재건축 사업 추진의 가장 강력한 걸림돌이었던 ‘재건축 안전진단’과 ‘재건축 초과이익환수제’를 획기적으로 규제 완화하는 것이다. 하지만 정부는 이 두 가지를 모두 다음 시기로 미뤘다. ‘걸림돌이 한꺼번에 제거될 수 있다’는 기대감에 촉각을 곤두세우고 있던 재건축 추진 주민들 입장에서는 맥이 풀리는 정부 발표였다.  

안전진단에서 ‘구조안정성’ 비중 
기존 50%에서 30~40%로 낮춰 
정부는 재건축 안전진단 규제 완화의 적용범위나 시행시기는 올해 연말에 제시하기로 했다. 다만 지난 2018년 30%에서 50%로 대폭 상향된 ‘구조안정성’ 비중을 다시 30~40%로 조정한다고 밝혔다(표-2 참조). 

안전진단 평가는 재건축의 가장 큰 관문이다. 재건축 안전진단 평가항목은 ▲주거환경 ▲건축마감 및 설비노후도 ▲구조안전성 ▲비용분석(경제성)으로 구성되는데, 이 중에서 ‘구조안전성’은 건물이 노후화로 인해 붕괴 등 구조적 위험이 있는지 살피는 항목이다. 이미 재건축을 추진했던 서울의 많은 아파트단지들은 ‘구조안정성’이라는 벽에 걸려 ‘재건축 불가’ 판정을 받았다. ‘구조안정성’ 비중이 30~40%로 낮춰지는 만큼 위축된 재건축이 살아날 가능성은 높아졌다. 

30~40% 비중으로 결정된 구조안정성을 제외한 다른 평가항목의 비중은 지자체장의 권한으로 조정할 수 있게 했다는 점도 정부의 이번 발표에서 눈에 띈다. 국토부 관계자는 “지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 할 예정”이라고 말했다. 

또한 안전진단 통과율을 대폭 낮추게 한 원인인 ‘공공기관 적정성 검토 의무’도 없어진다. 공공기관 적정성 검토 도입 이전 3년과 이후 3년 동안의 서울 재건축 안전진단 통과 단지수를 비교하면 확연한 차이를 보인다. 도입 이전에는 안전진단 통과단지가 56곳이었는데 비해 도입 이후에는 5곳으로 줄어든 바 있다. ‘공공기관 적정성 검토 의무’란 안전진단 실시여부를 결정하는 첫 단계인 현지조사 단계부터 전문성 있는 공공기관(한국시설안전공단, 한국건설기술연구원)이 의무적으로 참여하는 것을 말한다. 정부의 이번 발표로 공공기관 적정성 검토 도입의무가 없어지고 대신 지자체 요청 시에만 공공기관이 안전진단에 참여하도록 방침이 바뀔 전망이다.  

고양시에서는 안전진단 전에 실시하는 현지조사 비용 예산을 세웠다. 고양시의 올해 제2차 추경에 고양시에서 진행되는 재건축 추진 단지 3곳에 각 1000만원씩 현지조사에 투여할 예산으로 편성했다. 
재건축 요건인 준공 30년이 도래하는 아파트 단지 중에 재건축 추진 의사가 있다면 현지조사 요청을 할 수 있으니 고양시가 이에 대해 준비하는 예산이다. 고양시 재정비관리과 담당자는 “재건축 추진을 위해 안전진단 직전에 현지조사를 하도록 되어 있다. 이 현지조사는 재건축 단지 주민들이 하는 것이 아니라 고양시가 하도록 되어 있는데, 이에 대한 예산 3000만원을 편성했다. 한국시설안전공단에 문의한 결과 단지별 평균적으로 현지조사 비용이 약 1000만원 소요된다는 것을 감안한 예산이다”라고 말했다. 

재건축 초과이익환수제 
올해 9월 세부 감면안 공개 
정부는 재건축 초과이익환수제 규제 완화에 대한 세부적 내용을 올해 9월에 공개한다고 밝혔다. 

재건축 초과이익환수제의 개념은 재건축 사업으로 인한 이익이 과도하게 나오면 정부가 세금으로 거둔다는 것이다. 목적은 정부가 재건축 아파트의 과도한 가격상승을 막기 위해서다. 이익이 많을수록 재건축 사업이 탄력을 받기 때문에 재건축 조합 입장에서는 재건축 초과이익환수제를 가장 큰 걸림돌로 보고 있다. 

재건축 초과이익환수제에 따라 재건축 조합원은 ‘재건축 부담금’을 내야 한다.   
재건축 부담금은 재건축 추진위 구성시점부터 입주 시점까지의 평균 집값 상승분에서 공사비나 조합운영비 등 개발비용을 뺀 금액이 3000만원 이상이면 초과이익으로 간주돼 초과이익의 최대 50%의 부담금을 조합원에 부과되는 구조를 취한다(표-3 참조). 아파트 가격이 오를 때는 높은 가격으로 분양해 이익을 챙길 수 있지만 또 그만큼 재건축 부담금을 내야 한다. 실제로 실거주를 위해 갖고 있던 집이 재건축되어 나중에 재건축 부담금을 내라고 한다면 집을 팔지 않는 이상 세금을 낼 수 없는 이도 생긴다. 재건축 부담금은 가구당 적게는 수 천 만원, 많게는 수 억 원에 달하고 있다.   
‘개별 분담금’ 외에 또 다시 수 억 원의 ‘재건축 부담금’을 조합원 전원이 낸다는 것은 쉽지 않기 때문에 ‘차라리 재건축 사업을 그만두자’는 조합원들이 생기면서 갈등의 원인이 되고 있다. 특히 별도의 소득이 없는 1주택 고령자들은 부담금 납부 방법이 없어 크게 반발할 수 있다. 이에 대해 국토부 관계자는 “퇴직 후 소득이 없는 고령자를 고려해 부담금 납부시기를 상속, 증여, 양도 등 해당주택을 처분할 때까지 늦춰주는 이른바 ‘부담금 납부이연제’를 도입할 예정”이라고 밝혔다. 

당초 많은 언론들은 정부가 재건축 부담금을 낮춰주기 위해 현행 3000만원 이하인 재건축 부담금 면제 기준을 1억원으로 상향 조정해 면제 대상을 확대할 것으로 예상했었다. 하지만 정부의 이번 발표에는 구체적으로 면제 기준선이 되는 금액이 밝혀지지 않았다. 

국토부 관계자는 “재건축을 통해 늘어난 주택의 일부를 공공임대주택으로 제공한 경우 부담금 산정 시 해당주택 물량을 제외해줄 계획이다. 그만큼 초과이익이 줄고, 부담금을 낮출 수 있다”고 설명했다.