이재명·윤석열 모두 250만 가구 이상 공급한다는데 고양에는 또 얼마나?

고양에 최근 대거입주로 공급 과잉될까 우려 시각도
공약 지키기 위한 세밀함 부족하고 '선심성'으로 치닫아  

대선이 한 달 가까이 다가오면서 더불어민주당 이재명 후보와 국민의힘 윤석열 후보의 선거전이 치열해지고 있다. 여론조사에서도 엎치락뒷치락하는 양상을 보이자 두 후보는 표에 도움이 될 만한 부동산 공약은 무조건 집어넣는 모습도 보이고 있다. 그렇다보니 두 후보의 부동산 공약이 엇비슷해지고 집행가능한 공약인지에 대해서도 의문부호가 달리고 있는 실정이다.

크게 보아 부동산 공약에서 두 후보의 공통점은 ▲대규모 주택 공급 ▲재개발·재건축 규제완화 ▲부동산세 감세로 요약할 수 있다. 

두 후보는 당초 똑같이 임기 내에 250만 가구를 공급하겠다고 했으나, 나중에 이 후보는 61만 가구 늘린 물량인 311만 가구를 공급하겠다고 밝혔다. 수요 규제보다는 공급 확대로 집값을 잡겠다는 방침이다. 다만 주택공급 방식에서는 이 후보가 ‘공공중심’인데 반해 윤 후보는 다분히 ‘시장우선’ 논리를 앞세운다. 이 후보는 311만 가구 중 100만 가구에 대해 공공주택 즉 임대주택으로 공급키로 했다. 이에 비해 윤 후보는 250만 가구 중에서 공공주도로 짓는 가구 수를 50만으로 한정했다. 이 50만 가구도 임대주택이 아닌 ‘원가주택’ ‘역세권 첫집’이란 이름의 분양주택으로 공급할 계획이다.

예산조달·지자체 협의 ‘걸림돌’
문제는 ‘공급 폭탄’이라는 소리까지 나올 정도의 물량인 311만 가구, 250만 가구라는 물량이다. 현 시점에서 고양시에 공급될 가구수를 예상하는 것은 섣부르지만 ‘공급될 가능성 있다’는 점은 부인하기 힘들다. 대부분 수도권에 공급할 311만 가구 혹은 250만 가구 공급이 공약대로 실현된다면 고양시에 할당되는 공급량이 있을 가능성이 높다. 

입지와 공급수와 관련해 두 후보가 그나마 구체적으로 제시한 물량은 이재명 후보는 김포공항 주변 부지에 8만 가구, 용산공원 부지 일부와 그 주변 10만 가구다. 윤석열 후보는 일산을 포함한 1기 신도시에 10만 가구공급이다.

고양시 입장에서는 지역 내에 재건축·재개발로 공급을 얼마로 하고, 신규 택지개발을 통한 공급을 어디에 얼마로 할지에 대해 관심이 쏠린다. 고양시에는 2014년 이후 원흥·향동·지축지구에 약 2만5000가구가 이미 입주했다. 향후 덕은지구 4700가구, 장항지구 1만4000가구, 창릉지구 3만8000가구, 그리고 최근 JDS개발에 따른 주택수까지 포함한다면 ‘포화상태’에 점점 가까워지고 있다. 고양시 한 관계자는 “공급이 부족해서 부동산 문제가 불거진 것은 맞지만 인구절벽이 다가오는 것도 감안해야 한다. 고양시는 서울과 붙어있으니 인구감소가 덜하겠지만 지역 여건을 생각해봐야 한다“고 말했다.

11만 가구, 250만 가구라는 공급수와 관련해 임기 5년 내에 가능할 것인가의 문제도 있다. 긴 시간을 두고 점진적으로 실행한다면 가능할 수 있으나 조속한 공급은 현실적으로 어렵다는 시각이 지배적이다. 정부 예산 조달은 어떻게 할 것이며, 지자체 협의를 어떻게 이끌어낼 것인지가 걸림돌이기 때문이다.

무분별한 안전진단 완화는 금물
재개발·재건축 규제완화도 대규모 주택공급을 위한 하나의 방편이다. 이재명 후보는 ▲용적률 500% 4종 주거지역 신설 ▲재건축·재개발 신속협의제 도입 ▲재건축 안전진단 기준 완화 ▲리모델링 활성화 위한 ‘리모델링 특별법’ 제정들을 공약으로 내걸었다.

윤석열 후보는 ▲역세권 민간아파트 용적률 500%로 상향 ▲30년 이상된 공동주택 정밀안전 진단 면제 ▲재건축초과이익 환수제 대폭 완화 ▲과도한 기부채납 방지 등을 약속했다.

이러한 공약에 대해 고양시 한 건축업 종사자는 “주거지역에 500% 용적률이라는 고밀도는 일조권 침해와 주거환경 악화를 낳는다. 공약에 여기에 따른 보완대책도 함께 마련되어야 실현가능성이 있다. 중밀도로 개발되 어 일산의 스카이라인이 높지 않게 형성된 상황에서 500% 용적률은 거의 불가능하다”고 말했다.

재건축·재개발·리모델링을 위한 안전진단 면제(윤석열) 혹은 완화(이재명)도 신중한 접근이 필요하다. 일산에는 대부분 30년 이상 공동주택으로 문촌16단지, 강선14단지 등에서 보듯이 재건축보다는 리모델링이 대세다. 현재의 엄격한 안전진단 기준 때문에 수직증축보다는 수평 혹은 별동 증축을 선호하고 있다. 공약대로 안전진단이 면제되거나 기준이 대폭완화되어 수직증축이 무분별하게 허용된다면 자칫 큰 사고가 발생할 수 있다. 지반침하가 심심찮게 일어나는 일산의 경우 안전진단 기준은 매우 중요한 사안이다.

‘막 던지기’식 감세 정책에 비판
부동산 세금과 관련해서 이재명 후보가 ‘국토보유세’를 신설해 부동산 투자에 따른 불로소득을 철저히 환수한다는 입장이지만 전반적으로 현 정부가 추구한 부동산세 강화보다는 두 후보 모두 ‘감세’에 방점을 찍는다. 하지만 공급 확대에다 적절한 규제가 어느 정도 균형을 이뤘을 때 부동산 안정을 꾀할 수 있다는 것을 감안해 본다면 ‘선심성 공약’이라는 비판이 나올만 하다.

특히 윤 후보는 올해 공시가격을 지난 2020년 수준으로 되돌리고, 종합부동산세와 재산세 통합을 추진하며, 다주택자 양도세 중과를 최소 2년간 유예하겠다고 했다.

이 후보도 윤 후보 만큼은 아니지만 처음에 비해 점차 감세 강도를 더해가고 있다. 세금 납부를 미뤄주는 ‘과세이연제도’ 도입아라든지 다주택자 양도세 중과 한시적 완화를 추진하겠다는 것이 대표적이다. 최근에는 국토보유세 신설에 대해 “국민들이 반대하면 안 한다”고 한발 물러서기도 했다.

한 시민은 “선심성 감세정책은 집값을 잡겠다는 두 후보의 부동산 정책 목표에 정면 배치되고 있다. 현 정부의 부동산 정책 실패를 부각하면서 동시에 ‘막 던지기’식 감세 정책를 내세우는 방법으로 표 경쟁을 벌이고 있다”고 꼬집었다.