우리 아파트 가능한 최대 용적률?.... 공약보다 지구단위계획이 더 큰 영향    

[고양신문] 민주당 이재준 후보와 국민의힘 이동환 후보가 최대 현안으로 떠오른 ‘1기 신도시 재정비’를 위한 공약을 내놓고 있는 가운데, 사업성을 좌우할 용적률을 어느 정도까지 완화될 수 있을지 관심이 모아지고 있다. 

용적률은 대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율이다. 리모델링이든 재건축이든 현재건물 상태에서 추가적으로 확보할 수 있는 연면적이 클수록 사업성이 높다고 볼 수 있다. 따라서 상한용적률은 높고 현재 용적률이 낮을수록 앞으로 추가할 수 있는 용적률이 크기 때문에 사업성이 확보된다. ‘상한용적률 – 현재용적률 = 추가용적률’이라는 공식을 적용할 때, 모든 아파트단지마다 현재용적률은 정해져 있기 때문에 변수는 상한용적률이다. 

현재의 일산 아파트단지의 평균 용적률은 169%로 1기 신도시 중에서 가장 낮은 수준이다. 이 때문에 상한용적률을 높이기만 하면 다른 1기 신도시에 비해 사업성이 높다고 볼 수 있다.    

이 상한용적률을 이동환 후보는 공약을 통해 300%로 명시했다. 리모델링사업도 재건축사업과 동일하게 지원한다고 공약했기 때문에 어떤 재정비사업이든 최대 300%의 용적률을 기대할 수는 있게 됐다. 다만 최대 300%의 용적률을 고양시 어느 땅, 어느 용도지역에 적용할지에 대해서는 구체성을 보이지 않고 있다. 

사실 최대 300%의 용적률은 이미 고양시 제3종 일반주거지역에서는 보장되고 있다. 지난 4월 고양시 도시계획조례 개정에 의해 2종일반주거지역은 230%⟶250%, 3종일반주거지역은 250%⟶300%까지 완화할 수 있도록 했기 때문이다. 

하지만 개정된 고양시 도시계획조례는 여러 한계를 가진다. 우선 조례에 따르면 용적률 완화는 재건축에는 적용하지 못하고 리모델링사업에만 적용하도록 되어 있다. 또한 조례에 의해 용적률이 완화됐다고 하더라도 각 지구단위 구역별로 정해진 용적률을 함께 완화하지 않으면 고양시 도시계획조례는 힘을 쓰지 못한다. 그래서 이재준 후보가 재임하던 민선7기 고양시는 리모델링 사업을 활성화하기 위해 일산·화정·행신·중산·탄현 등 16개 구도심의 저밀도의 지구단위계획을 전면적으로 뜯어고치는 용역을 오는 9월 착수해 2년 이상 진행할 계획을 가지고 있다.

이재준 후보와 이동환 후보가 최대 용적률을 몇 %까지 상향하겠다는 공약보다 실제적으로 각 아파트단지는 보다 세분화된 지구단위계획에 의해 리모델링·재건축 사업성의 윤곽이 드러난다고 볼 수 있다. 지구단위계획은 그 구역의 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율·용적률, 건축물 높이, 건축물 간 이격거리 등을 규정한다. 지구단위계획은 주거환경을 고려하기 때문에 마냥 높은 용적률을 부여하기는 힘들다. 지역의 재건축사업 관계자는 “현행법상 각 구역별 지구단위계획을 재정비해 용적률을 재조정하는 하는 방법을 취할 수밖에 없다. 만약 1기 신도시특별법에 지구단위계획을 하나하나 재정비하는 과정 없이 손쉽게 완화된 용적률을 적용하도록 하는 내용을 담는다면 리모델링·재건축이 그만큼 쉬워질 수도 있다. 하지만 이것은 특혜라고 볼 수 있기 때문에 특별법 통과가 쉽지 않을 것 같다”고 설명했다.  

두 후보 중 어느 후보가 당선되더라도 민선8기에서는 리모델링뿐만 아니라 현재 추진이 확산되고 있는 재건축사업을 아우르는 종합적인 재정비 사업에 대한 로드맵을 설정해야 한다.   

이재준 후보와 이동환 후보 모두 공통적으로 1기 신도시 리모델링·재건축을 위해 전담기구를 설치하겠다는 공약을 내세웠다. 다만 이동환 후보는 시장 직속의 ‘도시재생정비기구’라는 이름의 전담부서를 설치하겠다고 약속했다.