재개발 10년을 3년에 '도심공공주택복합사업'

[고양신문] 그간 지지부진했던 구도심 개발 사업들이  ‘도심 공공주택 복합사업’으로 동력을 확보할 수 있을지 관심이 모아지고 있다. 10년 넘게 소요되는 재건축·재개발과 달리 통상 3년 내로 추진할 수 있는 ‘도심 공공주택 복합사업’이 다시 주목받기 때문이다. 최근 국토부 개선안 발표로 그간 불가능했던 부동산 거래와 임대수입 보상 등의 제한이 사라진 만큼 신도시 재개발에 새로운 선택지가 될 것이라는 전망이다.

도심 공공주택 복합사업은 도심에 자리해 있지만 민간이 추진하기에 어려웠던 지역을 공공이 직접 개발하는 사업이다. 조합 등 민간이 주도하던 기존 재개발과는 달리 추진위·조합 구성, 관리 처분 등의 절차가 없어 사업 기간을 3~5년까지 단축할 수 있다. 아울러 장래 발생할 수 있는 미분양·분담금 증가 등 위험도 LH 등 공공시행자가 부담해 안정성을 담보한다. 민간사업과 비교되는 절차상의 강점이 있지만, 그중 가장 돋보이는 것은 용적률·용도지역 관련 혜택이다.

세부적인 혜택은 개발지 특성에 따라 역세권 유형·준공업 유형·저층주거 유형 3가지로 구분된다. 우선 역세권 유형의 경우 20년 이상 된 건축물이 60%가 넘는 역 승강장 경계 반경 350m인 지역이 대상이며, 개발지 내 업무·상업시설 등 여러 기능을 갖춘 복합고밀개발 형태로 추진된다. 용도지역은 조건에 따라 최소 준주거지역, 최대 상업지역까지 향상할 수 있고 용적률 또한 140%까지 늘릴 수 있다.

역세권 유형이 주택과 상업시설을 복합한다면, 준공업 유형은 주택과 산업시설을 아우른다. 준공업 유형은 준공업지역이 대상이며 용도지역 상향 혜택이 없지만 용적률을 최대 300%까지 높일 수 있다. 마지막으로 저층주거 유형은 기반 시설이 없는 저층주거지를 대상으로 하며 용도지역은 기존 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 최대 1단계까지, 용도지역 상향이 없다면 용적률을 120%까지 상향 가능하다. 세 유형 모두 전체면적 중 15%는 공공시설이 들어서야 한다.

그러나 일각에서는 도심 공공주택 복합사업에 대한 비판도 나온다. 주민동의율 30%만 넘으면 후보지로 지정할 수 있기에 공공이 나서서 민간 재산권을 침해하는 것은 아니냐는 지적이다. 특히 토지를 시세보다 상대적으로 낮게 측정하는 감정가로 평가해 보상한다는 점 또한 기존 소유주들의 반발로 이어질 수 있다. 아울러 후보지 지정 이후 주택거래가 가능하긴 하지만, 다른 정비사업으로 전환하기 어렵다는 점 또한 대표적인 단점으로 꼽힌다. 

경기도 노후신도시정비과 관계자는 “상술한 단점들도 있겠지만 최근 국토부 개선안을 통해 혜택이 눈에 띄게 늘었다. 도심 공공주택 복합사업이 일산·분당 등 노후된 1기 신도시 정비의 새 국면을 이끌 잠재력이 있다”라며 “해당 사업이 시민들에게 많이 알려지지 않아 적극적으로 홍보하고, 주민 제안이 있다면 빠르게 반영할 것”이라고 밝혔다.