새 아파트로 이사했을 뿐인데 왜 중과세가?

[고양신문] 최근 한 노부부가 아파트를 갈아타다가 예상치 못한 취득세 중과를 맞닥뜨린 일이 있었다. 이 사례는 1주택자라면 꼭 주의해야 할 중요한 교훈을 준다.

노부부는 오랫동안 살던 집을 팔고 새로운 집을 사기 전에 잠시 자녀 집에서 지내기로 했다. 그래서 주민등록을 자녀 집으로 옮겼고, 이후 새집을 계약하고 잔금을 치르고 등기를 마쳤다. 그런데 이 과정에서 취득세 중과라는 예상치 못한 문제가 생긴 것이다.

현행 세법에 따르면 취득세율은 1주택자와 다주택자에게 다르게 적용된다. 특히 조정대상지역에서 집을 사는 경우엔 일시적 2주택이 아니라 다주택자로 간주해 취득세가 8% 또는 12%까지 올라갈 수 있다. 이는 「지방세법」 제11조 및 시행령 제28조에서 정하고 있다.

문제는 노부부가 기존 집을 판 후 자녀 집으로 전입한 것이다. 취득세 규정상 주택 수를 판정할 때 주민등록 주소를 기준으로 보는 경우가 많다. 「지방세법 시행령」 제28조의 5에 따르면, 일시적 2주택 비과세 혜택을 받으려면 새집을 사고 3년 이내에 기존 집을 팔아야 한다.

하지만 노부부가 자녀 집으로 전입한 것이 법적으로 새로운 주소에 주택을 보유한 것으로 해석될 수 있었고, 그래서 일시적 2주택 혜택을 받을 수 없다고 판정된 것이다. 결국, 새집을 살 때 1주택자의 일반 취득세율(1~3%)이 아니라 다주택자의 중과세율(8% 이상)이 적용돼서 예상보다 훨씬 많은 세금을 내야 했다.

게다가 노부부가 기존 집을 팔면서 「소득세법」 제89조에 따른 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 충족하는지도 중요한 문제다. 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 해당 주택을 2년 이상 보유하고 거주(조정대상지역인 경우)해야 하며, 전입신고와 실제 거주 사실이 일치해야 한다.

노부부가 자녀 집으로 전입한 것이 단순한 주소 변경으로 해석되면 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 거주 요건이 충족되지 않는다고 판단되면 양도소득세가 부과될 수도 있다.

이 사례에서 알 수 있는 교훈은 주택을 갈아타는 과정에서 임시로 다른 주소로 전입하는 것이 세금 문제를 유발할 수 있다는 것이다. 특히 기존 주택을 팔고 새집을 사기 전까지 어디서 살지에 따라 주택 수 판정이 달라질 수 있으므로 전입신고 전에 반드시 전문가 상담을 받는 것이 중요하다. 

아파트를 갈아타려는 1주택자가 취득세 중과를 피하려면 자신의 거주지 이동과 주민등록 변경이 세법상 어떤 영향을 미칠지를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또한, 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지를 미리 확인하고 예상치 못한 세금 부담을 줄이기 위해 세무사나 부동산 전문가와 사전에 상의하는 것이 좋다.

이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표