문턱 낮춘 K-컬처밸리… 개발밀도 완화, 지체상금 상한선 둬 

[고양신문] 지난 30일 경기도가 발표한 ‘K-컬처밸리 민간공모 조건’의 완화내용을 보면 사업 문턱을 낮춘 점이 역력하게 드러난다. 김성중 경기도 행정1부지사는 이날 브리핑을 열고 “경기도는 K-컬처밸리 개발사업의 성공적 추진을 위해 개별 민간기업과 면담해 다양한 의견을 청취했다. 또한 최근 관심기업이 참여한 회의를 통해 공모조건에 관한 민간기업의 의견을 들어 대폭 반영했다”고 밝혔다.

우선 사업범위를 아레나 단독 또는 T2부지 15만8035㎡(4만7806평) 전체를 자유롭게 제안할 수 있도록 했다. 사업추진 방식도 △1단계 아레나 사업과 △2단계 T2부지 내 아레나를 제외한 기타 부지 사업으로 구분해 단계별 추진이 가능하도록 했다. 

개발계획은 개발밀도와 허용용도를 자유롭게 제안하도록 해 향후 지구단위계획 변경을 검토할 수 있다는 입장도 내비쳤다. 다만 아파트와 오피스텔 개발은 허용하지 않기로 했다. 

T2부지의 현재 용적률은 55%·건폐율은 40%로, T1부지의 현재 용적률 110%·건폐율 65%에 비해 상대적으로 낮다. 경기도 관계자는 “단순 비교했을 때 T2부지의 용적률과 건폐율이 T1부지에 비해 상대적으로 낮다. 이점에 대한 개선 요구사항이 기업들로부터 많이 나왔다. T2 부지 내 건물을 무작정 높이 지을 수는 없겠지만 용적률과 건폐율에 대한 기업의 요구를 최대한 반영하겠다”고 전했다. 

또한 지체상금에 대한 상한선을 둔 것도 눈에 띈다. 지체상금은 토지 공시지가와 아레나 구조물 매매대금 합계액의 30%를 뒀다. 현재 T2부지의 공시지가는 약 1115억원, 아레나 구조물의 가격은 704억원 정도로, 이 둘을 합치면 약 1820억원이다. 따라서 단순계산으로 최대 약 546원 정도의 지체상금을 설정해 뒀기 때문에 기업 입장에서는 부담이 훨씬 줄어들었다. 

지난해 7월 경기도와 CJ 간 기본협약이 해제될 당시 CJ가 물어야 할 지체상금 규모가 1000억원대로 알려졌다. CJ는 당시 K-컬처밸리 전체 사업이 완공될 때까지 계속 누적되는 지체상금을 감당하기 어려웠기 때문에 사업추진이 멈췄다고 판단, 이에 대한 대비책으로 이번에 지체상금 상한선을 뒀다고 해석할 수 있다. 

또한 주간사의 신용평가등급 요건을 삭제해 진입장벽을 낮추었고, 책임있는 사업추진을 위해 자기자본비율을 최소 10% 유지하는 조항을 신설했다. 경기도 관계자는 “신용평가등급 자격기준을 삭제한 이유는 엔터테인먼트 기업인 경우 신용평가등급이 상대적으로 낮다는 점이 감안됐다. 기업들로부터 신용평가기준이 엄격한 경우에는 여러 가지 어려움이 있다는 문제제기가 있었다. 다만 자기자본비율을 최소 10% 유지 조항을 둬서 최소한의 책임있는 사업을 담보하도록 했다. 가령 아레나 공사비가 4000억원이라면 400억원은 자기자본으로 투자해야 한다. 나머지 3600억원은 투자사를 확보해서 자원을 조달해야 한다”고 밝혔다. 

컨소시엄의 구성도 유연하게 변경했다. 계약 체결 이후 경기주택공사(GH)의 승인을 통해 출자자 구성 및 지분율 변경을 허용했다. 

이 외에도 계약자의 책임 하에 임대권한을 제3자에게 양도할 수 있도록 전대를 허용했다. 

아울러 현재 공정률 약 17% 수준의 아레나 구조물에 대해서는 기본협약 체결 전 GH의 비용으로 안전점검을 실시해 구조물 사용에 문제가 없음을 확인할 예정이다. 경기도 관계자는 “아레나 구조물은 경기도가 작년 12월, 올해 4월 현장안전점검을 실시했다. 그 결과 현재까지 큰 이상이 없음을 확인했다. 또한 우선협상대상자가 선정이 돼서 기본협약을 체결하게 되면 기본협상과정에서 GH가 주관해서 정밀안전진단을 다시 실시하고, 문제가 없다면 인수인계를 하게 된다”고 밝혔다.