집값 25%로 내집 마련? 창릉에 12월 '지분적립형' 첫선

[고양신문] 고양창릉지구에 초기 자금 부담을 낮춘 새로운 형태의 공공분양주택이 오는 12월 전국 최초로 공급된다.

국토교통부는 4일, 8·13 주택공급 대책의 후속 조치로 실수요자의 내집 마련 진입 장벽을 낮추기 위한 '부담가능한 공공분양주택' 시행 방안을 발표했다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공분양주택 일부에 적용되는 이번 방안은 크게 '지분적립형'과 '이익공유형Ⅱ' 두 가지 방식으로 나뉜다. 이중 고양창릉 공공주택지구 S-2블록에서 12월 분양 예정인 1057가구 가운데 284가구가 지분적립형으로 최초 공급될 예정이다.

25% 납부 후 20년간 지분 분할 매입

창릉지구에 도입되는 '지분적립형'은 입주 시점에 분양가의 25%에 해당하는 지분만을 우선 취득하는 구조다. 수분양자는 계약 시 10%, 입주 시 15%를 납부하게 되며, 나머지 75%의 지분은 4년마다 15%씩 총 5차례에 걸쳐 취득해 20년 후 온전한 소유권을 확보하게 된다.

잔여 지분을 취득할 때의 가격은 최초 분양가에 기간 이자를 더한 금액을 기준으로 산정된다. 경제적 여건에 따라 지분 취득을 최대 1년까지 유예할 수 있으나, 이 유예기간 내에도 지분을 취득하지 못할 경우 사업자에 의한 환매나 전매 절차가 적용될 수 있어 철저한 자금 계획이 요구된다.

국토부의 시뮬레이션에 따르면, 수도권 평균 공공분양주택 가격인 5억1000만원(전용면적 55㎡)을 가정할 경우 입주 시 필요한 최초 지분 취득 비용은 약 1억2800만원이다.

피할 수 없는 미취득 지분 임대료 부담

초기 목돈 부담을 줄였다는 장점 이면에는 장기적인 주거비용 부담이 존재한다. 수분양자는 전체 지분을 확보하기 전까지 LH 등 공공사업자가 보유한 미취득 지분에 대해 별도의 임대료를 지불해야 한다.

임대료 산정 기준은 주변 전세 시세의 90%에 공공사업자의 보유 지분율을 곱하는 방식이다. 만약 주변 전세 시세가 4억원이라고 가정하면, 입주 직후 공공이 보유한 75% 지분에 대한 임대료는 보증금 2억7000만원 또는 월세 79만원 수준에 이른다. 초기 자금은 적게 들지만, 20년이라는 장기간 동안 지분 매입 대금과 별도의 임대료(반전세 성격)를 동시에 부담해야 하므로 실질적인 총비용을 면밀히 따져보아야 한다.

또한 해당 주택은 자산·소득 요건이 엄격하다. 총자산 3억6200만원 이하, 3인 가구 기준 월 소득 753만원 이하(맞벌이 1507만원 이하) 요건을 충족해야 하며, 10년간의 전매 제한과 5년의 실거주 의무가 부여된다. 공급 물량 중 70%는 특별공급으로, 30%는 일반공급으로 배정된다.

대출 70% 지원, 차익은 나누는 '이익공유형Ⅱ'

이번 대책에는 지분적립형과 함께 '이익공유형Ⅱ' 방식도 새롭게 도입됐다. 이는 주택도시기금을 통해 분양가의 최대 70%(최대 5억원 한도)까지 저리로 대출받는 모델이다. 분양가 5억1000만원 주택의 경우 초기 필요 자금은 30%인 1억5300만원이다.

대출 금리는 실행 시점 디딤돌대출 기본금리보다 1%포인트 낮게 적용되며, 최대 0.5%포인트의 우대금리가 추가된다. 향후 주택을 일반 시장에 매각하거나 대출을 상환할 때 집값 상승에 따른 차익을 대출 평균잔액 비율에 따라 수분양자와 주택도시기금이 공유하게 된다. 기존 나눔형과 달리 시장 매각이 자유롭고 대출 조기 상환으로 차익 공유 의무를 종료할 수 있는 것이 특징이다. 국토부는 연내 공공주택 특별법 개정안을 발의해 법적 근거를 마련한 뒤 공급에 나설 방침이다.

김이탁 국토부 제1차관은 이번 정책에 대해 "분양가가 부담됐던 분들께 실효적인 내집 마련 지원 방안이 될 것"이라며 "실수요자의 주거 안정을 위해 주거 선택지를 적극 확대해 나가겠다"고 밝혔다.