[고양신문] “170%라는 낮은 기준용적률로는 재건축에 대한 희망을 가질 수 없다. 170% 기준용적률로 재건축을 추진할 때 주민들이 앞으로 감당해야 하는 부담과 불안감을 고양시는 공감하지 못하는 것 같다.” 

지난해 11월 일산에서 재건축 선도지구로 지정된 4곳 중 좀처럼 추진동력을 얻지 못하는 곳이 있다. 일반 아파트가 아닌 연립주택으로 구성된 정발마을 2·3단지(262세대)다. 다른 선도지구인 백송마을 1·2·3·5단지와 후곡마을 3·4·10·15단지는 특별정비계획안에 대한 사전 자문 서류를 시에 접수했고, 강촌마을 3·5·7·8단지 역시 특별정비계획안을 마련 중이다. 

이에 비해 정발마을 2·3단지는 현 상황에서 ‘재건축 가능성’조차도 확신을 하지 못하는 상황이다. 똑같은 연립주택인데도 기준용적률이 분당과 비교해 큰 차이가 나기 때문이다. 분당과 일산의 연립주택은 현재의 용적률이 100%(3~4층 높이)로 동일한데, 재건축 추진 시 적용하는 기준용적률에서 분당은 250%인데 비해 일산은 170%로 80%p차이가 나고 있다. 

기준용적률이 높을수록 재건축 사업성이 높아지는 이유는 더 많은 건축 가능 면적과 세대수 확보로 인해 수익성을 기대할 수 있기 때문이다. 물론 용적률 상향분만큼 도로·상하수도·학교·공원 등 지역에 공공기여(기부채납)해야 하는 비율도 늘어나기는 하지만, 170%의 기준용적률로는 재건축의 첫발도 떼기 어렵다는 것이 주민들의 주장이다. 

김동석 정발마을 2·3단지 재건축 추진 위원장은 “일산은 분당 등 다른 1기신도시에 비해 상대적으로 주택가격이 낮은 상태다. 사업성을 높이려고 재건축 후 분양가를 높이면 미분양 위험 역시 높아진다. 그렇다면 결국 기대할 수 있는 것은 기준용적률인데, 170%로는 재건축 사업을 진행할 수준이 전혀 못 된다”고 말했다. 

정발마을 2·3단지 주민들은 기준용적률을 분당과 같은 250%를 요구하고 있다. 연립주택 같은 제2종 일반주거지역은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 250%까지 용적률을 허용하고 있다. 

하지만 고양시는 일산 연립주택 기준용적률 상향이 어렵다는 입장을 고수하고 있다. 그 이유로 △기반시설 확충 공간 부족 △일조권 침해 △아파트와의 형평성을 들고 있다. 기준용적률을 높여 인구가 늘어나면 동시에 기반시설도 확충돼야 하는데, 일산신도시 계획 당시부터 기반시설을 이미 충분히 확보했기 때문에 여유 공간이 없다는 설명이다. 또한 일산의 아파트는 현재 169%에서 기준용적률 300%로 77%상향됐고, 연립주택의 경우도 현재 100%에서 170%로 70%로 비슷한 수준으로 상향됐는데, 연립주택만 지나치게 높일 수 없다는 논리다.  

또한 현재 정발마을을 비롯한 밤가시마을·양지마을 등 연립주택은 단독주택을 에워싸는 형태로 배치됐는데, 이들 연립주택을 높게 올릴 경우 단독주택의 조망권, 일조권을 해친다는 점을 들고 있다. 

이에 대해 김동석 위원장은 “저희가 주장하는 것은 무분별한 고층 개발이 아니라, 합리적인 수준의 용적률 상향이다. 일조권은 건축법으로 제한이 있기 때문에 법을 해치지 않는 선에서 설계를 진행하면 된다. 소수 단지의 연립주택 일조권 문제로 전체 연립주택 용적률을 제한하는 것은 납득할 수 없다”고 말했다. 이어 “현재 주변 학교는 학생들이 줄어들고 있다. 도로 확장과 하수관 교체에 대한 비용은 재건축을 하며 공공기여금을 납부할 것이다. 다만 현재 170%로는 너무 과도하다”고 말했다. 

정발마을 2·3단지 재건축 추진위는 재건축 사업방식으로 ‘LH에 의한 공공시행 방식’으로 무게추가 쏠리고 있다. 공공시행 방식은 빠른 인허가 속도, 신탁보단 낮은 수수료, 공공이 주는 신뢰성이라는 장점이 있기 때문이다. 지난달 28일에는 LH 관계자를 초청한 가운데 주민간담회를 진행하기도 했다. 하지만 공공시행 방식으로는 주민들의 의사가 적극 반영되기 어렵고, 수수료 부담이 있으며, 연대보증 책임에 대한 아쉬움이 있기 때문에 조합방식으로 추진하자는 주민들도 있다. 김동석 위원장은 “내년 지방선거 후보자들의 공약과 결과를 지켜 본 후, 최종 시행방식을 결정해 동의서를 받고자 한다”고 말했다.