덕양구 1위, 일산동구 2위 
전문기관은 올해 하락 전망
세금 부담 늘어난 다주택자 
얼마나 매물 내놓느냐 관건

[고양신문] 고양시의 아파트 매매가격 상승이 수그러들지 않고 있다. KB국민은행 리브부동산이 발표한 주간KB주택시장동향 자료(2월 1일 기준)에 따르면 고양 덕양구와 일산동구가 전국에서 가장 높은 상승률을 나타낸 지역 1위와 2위를 각각 차지했다. 덕양구는 1.81%, 일산동구는 1.27%를 나타냈고, 일산서구는 0.85%를 나타냈다. 덕양구, 일산동구를 이어 대전 유성구 1.25%, 성남 분당구 1.13%, 용인 수지구 1.09%가 각각 3~5위를 차지했다. 

서울서 밀리는 수요 덕양에 몰려 
고양시 3개구 전체 아파트 매매가격 상승률은 1.36%인데, 이는 전국(0.46%), 서울(0.40%), 경기도(0.75%) 아파트 매매가격 상승률을 훨씬 웃돌았다. 일주일 전인 1월 25일 기준으로도 아파트 매매가격 상승률이 덕양구(1.56%)가 과천(1.57%)에 이어 전국 2위를 기록했고 일산동구(1.16%)도 5위를 차지했다. 이처럼  전국 주택매매가격은 여전히 상승세가 지속되고 있지만 작년 11월 이후 둔화되고 있다. 이러한 상황에서 고양시는 이채로울 정도로 상승폭이 크다.  

고양시 3개구 중에서 덕양구의 상승이 가장 두드러지고 있다. 그 이유에 대해 부동산 업계는 화정동, 행신동 역세권 아파트는 지하철 이용으로 서울 진입이 편하고 빨라 서울에서 밀려오는 수요가 꾸준하다는 점을 지적한다. 한 부동산 전문가는 “창릉역 인근 아파트는 GTX-A노선 수혜지역으로 투자자 관심도 높은 편이다. 또한 고양시청 이전으로 호재가 있을 뿐만 아니라 성사혁신지구사업이 진행 중인 성사동 일대 단지들이 화정동, 행신동 역세권 단지들과 더불어 덕양구의 상승세를 이끌고 있다”고 설명했다. 

하지만 올해는 전반적으로 매매시장의 상승세가 둔화될 것이라는 전망이 나온다. 작년 한 해는 ‘슈퍼불장’이라는 신조어가 유행어가 될 정도로 부동산 과열 양상을 보였지만 올해는 집값 상승세가 점진적으로 둔화될 것이라는 전망이 우세하다.   

연구기관마다 다르지만 대체로 아파트 매매가격이 하락세 혹은 보합세를 보일 것으로 예상했다. 건설산업연구원은 전국 주택가격은 0.5% 하락하고 수도권(-0.7%)이 지방(-0.3%)보다 더 내릴 것으로 전망했다. 

대한건설정책연구원은 전국적으로 2%, 수도권은 1.5%, 서울은 1%로 작년보다 상대적으로 적게 오른다고 봤다. 수도권보다는 비수도권 즉 지방이 강세를 보일 것이라 전망했다.

6월 적용 ‘양도세 중과세’ 중요변수 
전문가들은 올해 주택시장에서 중요한 변수로 다주택자 양도세 회피매물이 나올 것인가 여부에 초점을 맞추고  있다. 오는 6월부터는 조정대상지역에서 다주택자 양도세율이 10%p 올라간다. 현행 제도는 조정대상지역 내의 집을 팔 때 2주택자에게는 양도차익의 10%의 중과세, 3주택자에게는 양도차익 20%의 중과세가 부과되고 있다. 그런데 6월 1일 이후부터는 10%씩 더해서 2주택자에게는 20%, 3주택자에게는 30%의 중과세가 부과된다. 

가령 조정대상지역에 3채의 주택을 가진 A씨가 소유한 주택 중에 7억원에 집을 사 10억원으로 오른 주택 1채를 판다고 할 때, 양도차익이 3억원이기 때문에 누진세율은 38%가 적용(계산을 간단하게 하기 위 지방소득세, 누진공제액 등을 무시)된다. 이에따라 A씨가 이 주택을 팔 때 중과세 비율(38+20%) 이 적용되어 1억7400만원을 세금으로 내야 한다. 그런데 올해 6월 1일부터 A씨는 동일한 주택을 팔 때 68%의 양도세율 적용을 받게 된다. 즉 A씨가 6월 1일 이후 해당 주택을 팔 때는 2억400만원을 세금으로 내야 한다. 실제로 A씨가 내는 세금은 6월 1일을 기점으로 1억7400만원에서 2억400만원으로 오르게 된다.  

다주택자 ‘버티기’ 선택할 수도 
이와 같은 세금부담 때문에 다주택자들 사이에서도 ‘부동산블루’를 겪고 있다는 과장 섞인 하소연이 나오고 있다. ‘부동산블루’는 코로나블루에 빗대어 부동산으로 우울증과 무기력증을 느끼는 감정 상태를 일컫는다. 원래 부동산블루는 전세값은 물론 집값이 너무 올라 평생 집을 갖지 못할지 모른다는 우려를 가진 무주택자, 혹은 직장에만 충실했던 사람들이 하루아침에 상대적 빈곤에 처한 이른바 ‘벼락거지’에게 해당하던 신조어였다. 그리고 마음에 드는 집으로 이사를 가기에는 해당 집이 너무 올라 이사가 힘든 1주택자들에게 해당하던 말이었다. 

그런데 전문가들은 당분간은 다주택자들이 버티기에 들어갈 가능성도 있다고 분석한다. 보유세와 양도세 부담이 늘긴 했지만, 집값 상승 기대감도 크기 때문이다. 말하자면 한쪽에서는 집값 상승 압력이 있는 반면 다른 한쪽에서는 보유세·양도세 부담에 따른 회피 매물량에 따른 공급 증가가 이뤄진다. 이 두 힘 대결에서 어느 쪽으로 기우느냐에 따라 올해 집값의 향방이 좌우된다는 분석이다. 한 부동산 전문가는 “보유세 인상보다 집값 상승폭이 크다고 생각하는 사람은 집을 팔지 않고 버틸 가능성이 있다. 다만 단기 양도세와 보유세가 크게 올라 버티기 힘든 일부 다주택자들의 매물이 시장에 나올 가능성도 있다”고 말했다.