[고양신문] “우리가 빵을 먹을 수 있는 건 빵집 주인의 이기심 덕분이다.” 인간의 이기심이 시장 경제를 통해 사회 발전의 원동력이 될 수 있음을 설명하는 아담 스미스의 명언이다. 하지만 경제학을 좀 더 배우고 고민하다 보면 필경 구성의 오류(fallacy of composition)라는 경제 원리와 마주치게 된다. 개별 경제주체의 이기적, 혹은 합리적 행동이 경제 전체적으로는 불합리한 결과를 초래한다는 개념이다. 대표적 사례로는 케인즈의 ‘소비의 역설’이 있다. 많은 사람들이 경제적 어려움 때문에 소비를 줄이면 기업 매출이 줄어서 경제가 더 어려워진다는 게 주요 내용이다. 무대 위의 배우를 더 잘 보기 위해 일부가 서서 보기 시작하면, 다른 관객도 모두 일어나 봄으로써 모두의 다리만 아프게 된다는 것도 자주 거론되는 구성의 오류 중 하나다.

한국의 전세 제도는 개별 경제주체의 입장에서는 합리적이다. 임차인은 가급적 빚지지 않고, 세금과 월세도 내지 않으면서 집을 이용할 수 있다. 임대인도 적은 돈으로 전세를 끼고 집을 보유할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 경제 전체적으로 볼 때 이런 방식은 많은 위험성을 안고 있다. 적은 돈으로 다수의 주택을 구입하는 갭 투자자가 점점 많아질 수 있다는 점에서 그렇다. 갭 투자 규모가 커질수록 집값은 빠르게 오른다. 집값이 많이 오르면 전세 세입자는 돈을 차곡차곡 모아 집을 살 수 있는 기회가 오히려 줄어든다. 집값이 떨어지면 무리한 갭 투자자일수록 쉽게 파산한다. 피해는 임차인에게 전가될 수 있다.

전세 임차인과 임대인의 합리적 동거가 경제 전체적으로 볼 때 위험하기는 하지만 긍정적인 측면도 있다. 임차인과 임대인이 돈을 모으는 방식이니까 주택 매물을 잘 소화함으로써 주택 공급을 촉진할 수 있다는 점이다. 하지만 우리나라 주택 보급률(주택/가구)은 이미 100%를 넘었다. 1인 가구와 2인 이상의 빈곤 가구를 합치면 40%가 넘으므로 이들을 제외한 나머지 60% 미만의 가구에게 주택은 더 이상 부족하지 않다. 60% 중에는 “전 임차인입니다”라는 연설로 유명해진 어느 국회의원의 경우처럼 임차인과 임대인의 지위를 동시에 가지거나 양쪽을 왔다 갔다 하는 사람들이 많다. 재산 증식과 강남 진입을 위해 갭 투자 시장을 달구는 사람들도 많을 것으로 생각된다.

주택공급 대책은 행정부 내에서 조용히 집행할 수 있지만, 세금 인상 등의 수요억제 대책과 임차인 보호 관련 정책은 국회의 입법 과정을 거칠 수밖에 없다. 그러니 많은 언론의 주목을 받는 것이고 당연히 요란할 수밖에 없다. 문제는 요란한 논의 과정에서 무주택자의 불안감이 커지면서 무리하게 빚을 내 주택을 구입하는 사람들이 늘어난다는 것이다. 개인적으로는 불가피한 선택일 수 있지만, 경제 전체적으로는 가계부채가 늘어나고 주택시장 버블이 커진다는 점에서 구성의 오류와 같은 부작용이 아닐 수 없다.

글로벌 금융위기 이후 전 세계의 가계부채는 하향 안정 추세다. 2010년부터 2019년까지 미국의 GDP 대비 가계부채 비율은 92%에서 75%로 17%p 하락했고, 영국은 93%에서 84%로, 일본은 61%에서 59%로, 독일은 59%에서 54%로 모두 하락하는 추세다. 하지만 같은 기간 중 한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 73%에서 96%로 23%p 상승했다. 한국의 주택가격 상승이 유별나기도 하고 불안하기도 한 이유다. 국경 없는 자본시장의 속성상 미국에서 기준금리가 인상되면 한국은행도 금리를 인상하지 않고 버티기는 힘들 것인데, 참으로 걱정된다.

한국의 1인 가구와 2인 이상 빈곤 가구의 비율을 합치면 40%가 넘는다고 했다. 국내 주택보급률이 100%가 넘지만, 전체 주택 중 공공임대 주택 비율은 8%가 채 안 된다. 강남 입성을 노리거나 부동산 대박을 노리는 민간 임대업자가 이들 취약 가구와 연합해 주택 매물을 소화할 가능성은 거의 없다. 따라서 정부는 60% 가구의 불만을 달래기 위한 보완책보다는 40% 가구를 위한 공공임대 사업으로 관심을 돌려야 한다. 그래야 부동산 시장에서 약자 보호를 위한 전세 제도가 초래하는 집값 상승의 모순(구성의 오류)을 피할 수 있다.