[고양신문] 지난 10여 년간 고양시의 뜨거운 감자였던 일산 백석동 요진 와이시티(Y-CITY) 개발사업의 실제 수익률이 당초 요진개발 측이 주장한 2.91%를 훨씬 상회하는 21.19%에 달한다는 고양시의 공식 용역결과가 나왔다. 이에 따라 협약에 명시된 수익률 상한선(9.76%)을 초과한 이익의 절반인 약 868억원을 고양시가 공공기여 형태로 환수해야 한다는 결론이 도출돼 파장이 예상된다.

고양시의회 임홍열 의원(주교, 흥도, 성사1·2)은 지난 19일 도시혁신국 행정사무감사에서 이같은 내용이 담긴 「백석 Y-CITY 사업수지분석 검증용역」 결과를 공개했다. 이번 결과는 그동안 "남는 게 없다"며 버텨온 요진 측의 주장을 정면으로 반박하는 객관적 데이터가 확보됐다는 점에서 시사하는 바가 크다.

왜 지금 '초과이익 환수'인가?
이번 검증 용역은 요진 와이시티 개발사업이 단순한 민간 아파트 건설이 아닌, 특혜성 행정행위에서 비롯됐다는 점에서 출발한다. 당초 1기 신도시 자족용지인 출판문화단지였던 해당 부지는 요진 측의 요청과 고양시의 인허가를 통해 주상복합과 상업시설이 들어설 수 있는 땅으로 용도가 변경됐다.

이 과정에서 발생할 막대한 시세차익을 민간이 독점하는 것을 막기 위해 고양시와 요진은 총 3차례에 걸쳐 협약을 맺었다. 핵심은 '수익률이 9.76%를 초과할 경우 초과분의 50%를 고양시에 공공기여한다'는 조항이었다. 일종의 이익공유제이자 개발이익 환수 장치인 셈이다.

그러나 요진 측은 그동안 개발 수익률이 2.91%에 불과해 환수할 초과이익이 없다고 주장해 왔다. 이에 대해 시의회와 시민사회에서는 "천문학적인 분양 수익을 거두고도 남는 게 없다는 것은 어불성설"이라며 지속적으로 검증을 요구해 왔다.

특히 이번 용역은 임홍열 의원이 2023년 시정질문과 행정사무감사를 통해 "업무빌딩 준공 여부와 관계없이 기 확정된 데이터를 바탕으로 수익률을 분석하고 환수에 나서야 한다"고 집행부를 강하게 압박하며 2024년 1차 추경에서 예산편성을 이끌어낸 결과물이다. 자칫 묻힐 뻔했던 수백억원대 시민의 재산을 되찾을 근거가 마련된 것이다.

수익률 2.91% 대 21.19%, 왜 이렇게 차이 나나?
이번 용역 결과의 핵심 쟁점은 '토지비 산정' 방식이다. 요진개발 측은 2006년 계열사 분할(물적분할) 당시의 감정평가액인 약 3625억원을 토지비 원가로 산정했다. 반면, 용역사는 요진이 한국토지공사(현 LH)로부터 토지를 실제로 매입한 1998년의 취득원가인 약 692억원(금융비용 포함)을 적용해야 한다고 판단했다. 여기서만 약 2933억원의 비용 차이가 발생한다.

임홍열 의원은 본지와의 인터뷰에서 "요진이 주장하는 3600억원대 땅값은 2006년 요진건설에서 요진개발로 회사를 쪼개면서(물적분할) 자산을 재평가해 뻥튀기한 금액"이라고 지적했다. 그는 "1998년 평당 헐값에 산 땅이 도시개발(용도변경)을 전제로 가치가 폭등한 것인데, 이 가치 상승분을 자신들의 '비용'으로 둔갑시켜 수익률을 낮추려는 꼼수를 부린 것"이라고 꼬집었다.

토지비 외에도 금융비용 산정에서 큰 차이가 발견됐다. 요진 측은 사업부지를 담보로 빌린 차입금 이자 전액을 비용으로 처리하려 했으나, 용역사는 이 중 사업과 무관하게 사용된 차입금 이자는 제외해야 한다고 봤다. 또한 분양대금이 들어오면서 상환된 원금에 대한 이자 비용 처리 문제 등을 바로잡으며 약 283억원의 비용이 추가로 삭감(조정)됐다.

868억원, 시민 품으로 돌아올 수 있을까
결과적으로 용역사는 와이시티 개발사업을 통해 약 3218억원의 수익이 발생한 것으로 분석했다. 이를 수익률로 환산하면 21.19%이며, 협약에 따라 기준 수익률 9.76%를 뺀 나머지 초과 수익률은 11.43%다. 이를 금액으로 환산하면 약 1736억원으로, 협약상 이중 50%인 868억원이 고양시 몫(공공기여 대상액)이 된다.

하지만 요진 측이 이 결과를 순순히 받아들일지는 미지수다. 이미 학교용지 기부채납, 업무빌딩 건립 등 수많은 약속을 어기며 고양시와 지난한 소송전을 벌여온 전력이 있기 때문이다.
임 의원은 "요진 측은 자신들의 장부상 토지 원가 등을 내세워 검증 결과를 수용하지 않고 소송으로 갈 공산이 크다"며 "우선 요진과 협의를 진행하고, 결렬 시 내년 초 본격적인 소송전에 돌입하게 될 것"이라고 전망했다.

이어 임 의원은 "이번 용역 결과는 민선 8기 초기부터 시정질문과 행정사무감사를 통해 끈질기게 요구해 얻어낸 성과"라며 "단순히 숫자를 확인한 것에 그치지 않고, 실제 868억원이라는 시민의 재산이 단 1원의 누수도 없이 환수될 때까지 시의회 차원에서 집행부를 감시하고 지원하겠다"고 강조했다.