‘뉴타운’은 더 이상 낯선 단어가 아니다. 그럼에도 불구하고 대부분의 시민들은 물론 해당 지역 주민들마저도 뉴타운이 어떻게 노후 된 도시를 개발하는지, 어디까지 포함되는지, 그리고 언제까지 진행되는지 제대로 알지 못하고 있다. 이에 고양시 뉴타운사업과에서는 작년에 이어 올해에도 각 해당 지역 주민들을 대상으로 한 설명회를 계획하고 있다. 그러나 여전히 뉴타운에 대한 인식은 부족하다. 기존 택지개발이나 재개발과는 다른 방식으로 처음시도되는 까닭이다. 이에 본지는 뉴타운 사업에 대한 이해를 돕고 현 진행상황과 향후 과제에 대해 짚어보고자 한다.
취재 김선주 기자 | 사진 고양시청 제공

▶뉴타운 사업이란
뉴타운 사업은 기존 도시개발의 단점을 보완하자는 취지에서 시작됐다. 기존 민간위주 소유모 지역단위의 재건축·재개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택중심으로만 추진돼 난개발로 이어지는 문제점이 있다. 때문에 도로가 좁거나 학교건립이나 녹지조성 등의 공공기반시설이 제대로 만들어지지 못했던 게 현실이다. 반면 신도시 등에서 진행되는 택지개발은 진행속도가 빠르고 계획도시라는 면의 장점이 있다. 그러나 시가 공공기반시설을 마련하기 위해 적지않은 경제적 부담을 안아야 했다.
이러한 단점을 보완해 추진되는 도시개발 사업이 바로 뉴타운사업이다. 개발지역 주민들에게 용적률 등의 인센티브를 주고, 시는 대신 개발이익금 환수를 통해 공공기반시설을 용이하게 마련하게 되는 것이다.

▶뉴타운의 개발방식은
우선 재정비촉진지구로 지정되면 적정규모의 생활권역을 대상으로 ‘재정비촉진계획’이 수립된다. 더 세부적으로 살펴보면 촉진계획과 기반시설 정비사업은 시가, 아파트 등 건축사업은 민간 또는 공공부문으로 추진된다. 개발방식은 그 유형에 따라 주택재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업, 도시개발사업 등의 방식으로 추진된다.
쉽게 말해 시는 뉴타운사업지구에 대한 커다란 밑그림을 그리고 공공기반시설 확보 및 그 밑그림을 토대로 구별된 각 지역별로 진행되는 개발 사업의 촉진을 돕게 된다. 그리고 지역 주민들은 해당 구역별로 조합을 구성, 사업자를 선정해 개발에 참여하게 된다.

▶재정비촉진계획 수립까지
밑그림을 그리는 재정비촉진계획을 위해서는 각 지구별로 총괄계획가를 비롯한 전문가 및 해당 공무원으로 구성된 총괄계획팀이 꾸려진다. 그리고 총괄사업관리자가 선정되는데 이들의 역할은 ▲지구 안의 모든 재정비촉진사업의 총괄관리 ▲도로 등 기반시설 설치 ▲촉진계획 수립 시 기반시설 설치에 대한 자문 ▲재원확보 및 운영 계획 ▲사업촉진 지원 등이다.
또한 총괄계획가와 총괄사업관리자 그리고 주민대표로 구성되는 사업협의회는 20인 이내의 위원으로 구성되는데, 촉진계획의 수립 및 촉진사업의 시행에 대한 자문이나 지역주민의 의견에 대한 자문을 하게 된다. 현재 고양시는 사업협의회 구성을 위한 조례제정을 준비중에 있다.
 
▶개발사업이 완료되기까지
재정비촉진계획이 수립되면 주민공람 및 의회 의견청취가 진행된다. 또한 공청회가 마련되는데, 고양의 뉴타운 사업의 경우 내년 중순경으로 예상하고 있다. 이러한 과정을 통해 경기도에 재정비촉진계획결정 신청을 한다. 이로부터 관계기관 협의, 도시재정비위원회 심의 등을 거쳐 최종 결정되는 것까지를 약 6개월로 예상하고 있다. 때문에 고양의 뉴타운지구가 조합을 결성해 사업을 시행하는 시점은 2009년 말 경 재정비촉진계획이 결정되면 모든 도시개발을 2020년까지 사업을 완료해야 하는 것이다.

▶성공적 뉴타운의 과제
뉴타운사업은 민·관이 모두 주체자로 참여하는 도시계획이라는 면에서 그 의미가 크다. 그러나 처음 시도되는 데다 해당 지역주민의 이해관계와 이를 해결하는 과정에 따라 복잡할 수도, 간단할 수도 있는 개발이기도 하다.

우선 사업의 진행속도다. 노후 된 주택을 개선하는 사업의 진행속도가 느리거나 구역별로 진행속도 차이가 너무 심하면 이는 지역주민의 또 다른 피해로 이어질 수 있다. 그러나 이 문제에 대해 고양시 뉴타운사업과는 “이를 위해 경기도 조례가 완화되는 개정이 시급하다”고 지적하고 있다. 재건축 가능 건물이 20년인 서울에 비해 경기도는 20년+α여서 원당의 경우 어려움이 많다”고 지적하고 있다. 이에 고양시는 경기도에 조개 개정을 건의하였으나 부정적인 답변을 들은 것으로 전해졌다. 그러나 원당은 인근 지역에 비해 상대적으로 노후 됐기 때문에 개발이 꼭 필요하다. 경기도의 융통성 있는 변화가 절실하다.

특히 모든 개발이 그렇듯 뉴타운의 가장 큰 과제는 현 지역주민의 재입주다. 택지개발의 경우 주민 재정착 비율이 15%를 밑도는 가운데, 지역주민의 의견을 수렴하고 주민들의 삶의 질을 향상시키고자 추진되는 뉴타운 사업이 정작 해당 지역 주민들을 내쫓는 형국이 되어서는 안될 것이다. 이 문제는 현재 뉴타운사업과가 안고있는 문제이기도 하다.

Q&A로 알아보는 뉴타운
- 뉴타운은 고양시에서 직접 시행하는 것인지?
시는 재정비촉진계획 지정 및 계획 수립을 추진하며, 수립된 재정비촉진계획의 사업종류에 따라 민간 또는 공곤기관이 참여해 개발하게 된다.

- 언제쯤 뉴타운이 이뤄지나?
재정비촉진계획 수립에 약 2년 정도 소요될 전망이다. 그 후 사업이 시행되는데 조합마다 시행속도가 다를 것으로 본다.

- 토지나 건축물에 대한 보상은 어떻게 되나?
재정비촉진계획 수립 시 재정비촉진사업의 종류 및 방법에 따라 사업시행자가 보상유무 또는 보상방법을 검토하게 된다.