‘선 넘은’ 재건축‧재개발 공약
지역특성·주거환경 고려치 않아 
이격거리·주차공간 협소 우려  
일산신도시 평균용적률 169%
비해 3배 이상 가능한 곳 의문

[고양신문] 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보가 각종 부동산 공약을 내놓고 있지만 현실을 충분히 고려하지 않는 공약이라는 비판도 제기되고 있다. 현 정부 출범 이후 급등한 집값을 잡기 위한 대책으로 가구수를 대폭 늘리기 위한 공약을 쏟아내고 있지만 현실가능성을 따지지 않은 공약이라는 지적이다. 

이재명 후보와 윤석열 후보 모두 고양시를 비롯한 수도권 지역에 신규 아파트 공급 확대를 위해 재건축‧재개발 규제완화를 내놓고 있다.

규제완화 정책 중 가장 눈에 띄는 것은 용적률 완화다. 두 후보는 똑같이 주거지역에서 ‘500% 용적률’이라는 공약으로 1기 신도시 재건축사업을 활성화하겠다고 했다. 두 후보 간 방법에서는 다소 차이가 있다. 이 후보는 4종 주거지역을 신설해 용적률을 최대 500%까지 허용해주겠다고 공약했다. 반면 윤석열 후보는 역세권 지역의 민간 재건축 아파트를 대상으로 용적률을 최대 500%까지 상향 조정한다는 공약을 내걸었다.

전문가들은 용적률 상향이 실현된다면 사업성은 높아질 수 있고 공급확대로 어느 정도 집값은 잡을 수 있겠지만 주거환경 악화는 불가피하다고 지적한다. 또한 주거지역에서 용적률을 높이기 위해서는 우선 일정정도 이격거리와 주차공간 확보가 필요하다고 지적한다.

현재 1기 신도시인 5곳의 평균 용적률은 169~226% 수준이다. 이중 일산신도시의 아파트 평균 용적률은 169.2%(임대 130%, 국민 166.6%, 분양 183.8%)로 설계됐다. 현재 상황에서 500% 용적률을 그대로 적용할 경우, 일산신도시 아파트 평균 용적률보다 330.8%, 현행 법정 상한율(준주거지역 380%) 보다 120% 상향된다.  

상업기능이 보완된 준주거지역이 아닌 가장 흔히 볼 수 있는 고양시 일반주거지역에 적용했을 경우에도 2배 이상 용적률이 상향한다. 고양시 도시계획 조례 61조에 따르면 용적률이 1종 일반주거지역일 경우 180% 이하, 2종 일반주거지역일 경우 230% 이하, 3종 일반주거지역일 경우 250% 이하, 준주거지역 380% 이하로 제한되어 있다. 또한 일반상업지역일 경우 900% 이하, 근린상업지역일 경우 700% 이하의 용적률이 적용된다. 

김봉회 전 경기도건축사회 회장은 “상업지역에 비해 주거지역 용적률을 제한하는 이유가 있다. 주거지역에서 일정정도 이격거리나 주차공간 확보 등의 조치 없이 건물만 높이 올린다면 전체적으로 주거환경이 매우 열악해진다. 대표적으로 일조권이 침해될 수 있고 주차공간이 부족해지는 문제다. 주거지역에서 500%까지 용적률을 높이는 문제는 주거환경 악화를 어느 선까지 감수할 것인가의 문제와 연관된다. 동시에 주거지역에서 기존에 적용받던 이격거리, 주차공간을 어느 선까지 완화할 것인가라는 문제와도 연관된다. 결국 용적률을 높이기 위해서는 이와 연관된 건축법 개정이 필요하다”고 설명했다. 

조영원 일도엔지니어링 대표는 “도시계획 측면에서 보면 500%는 기존 상업지역에서의 용적률에 해당한다. 마천루처럼 건물이 그냥 올라가게 되면 실질적으로 기존 건축 규정과 상충되는 부분은 많아 실효성이 떨어지지만 용적률 상향을 허용하겠다는 것 자체에 대해서는 찬성한다”고 말했다. 
 
주거지역에서 500% 용적률이 실현되기 위한 또 하나의 걸림돌은 지구단위계획 수립을 담당하는 각 지자체의 도시계획조례 개정이 이뤄져야 한다는 점이다. 고양시에서 적용되는 용적률은 이미 도시 현실상황에 맞춰 규정해놓았기 때문에 단번에 용적률을 대폭 상향시키는 것은 많은 어려움이 따른다는 지적이다.

고양시 도시계획 담당자는 “주거지역에서 500% 용적률을 상향시키기 위해서는 우선 정부법령 개정이 이뤄져야 하고 이후 조례 개정이 뒷받침되어야 한다. 정부법령이 포괄적으로만 용적률을 규정하고 구체적 규정은 각 지자체에 위임하는 이유는 각 도시 특성을 고려하기 때문이다. 정부법령이 개정된다 하더라도 고양시는 아직까지 고밀도로 개발할 필요성을 느끼지 못하기 때문에 조례개정이 이뤄질지는 미지수다”라고 말했다.