용적률·용도제한·기반시설 등
불합리한 지구단위계획 재정비
14억원 들여 용역 2년 반 진행 

[고양신문] 고양시가 리모델링 활성화를 위해 구도심 전역에 걸쳐 지구단위계획을 재정비한다. 시는 ‘고양 지구단위계획 재정비 용역’을 이르면 올해 6월부터 24년 12월까지 2년 반 가까이 진행할 계획이다. 이를 위해 용역비 14억원을 올해 제1회 추경 예산안에 포함시켰다. 

고양시가 재정비 하려는 지구단위계획구역은 일산신도시를 비롯해 화정·성사·능곡·행신·식사·중산·풍동·탄현·대화 등 16개 구역이다. 킨텍스지구 등 신축아파트가 있는 곳을 제외한 고양시 구도심 전체가 이번 재정비의 대상이 된다. 

지구단위계획은 체계적으로 도시 기능과 경관을 개선하기 위해 각 지역 특성에 맞게 기반시설의 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율·용적률, 건축물 높이, 건축물 간 이격거리 등을 규정하고 있다. 하지만 고양시 대부분 아파트단지는 용적률을 비롯해 건축물에 대한 밀도계획이 저밀도로 계획한 30년 전의 지구단위계획 지침을 지금까지 그대로 적용하고 있다. 

고양시 도시계획정책관은 “아파트 리모델링 활성화를 위해서는 지금까지 적용되어 오던 지구단위계획을 다시 손 볼 필요가 있다. 현실여건과 맞지 않는 불합리한 부분의 종합적인 재검토를 통해 지구단위계획을 재수립해 체계적인 관리가 될 수 있도록 할 방침이다”라고 전했다.

지구단위계획 재정비에 앞서 시는 ‘고양시 도시계획조례’를 바꿔 제2종일반주거지역의 경우 230%⟶250%, 제3종일반주거지역의 경우 250%⟶300%, 준주거지역의 경우 380%⟶500%로 완화하겠다고 입법예고했고, 4월 시의회 의결을 거쳐 도시계획조례가 개정될 예정이다.

하지만 조례를 바꿔 용적률을 완화했다고 해서 곧바로 각 아파트단지에 적용할 수는 없다. 지구단위계획에 의해 각 구역별로 정해진 용적률 지침규정이 따로 있기 때문에다. 일반적으로 지구단위계획이 정한 용적률은 도시계획조례가 정한 용적률보다 낮게 적용되고 있다. 리모델링 주택조합 인가를 앞두고 있는 문촌16단지, 강선14단지 같은 3종 주거지역의 경우 고양시 도시계획조례에 따라 250%까지 용적률을 높일 수 있다. 그럼에도 불구하고 지구단위계획에 의해 이 두 개 단지는 용적률이 182%에 머물러 있다. 이 두 단지뿐만 아니라 일산신도시 대부분의 단지는 지구단위계획에 의해 200% 미만의 용적률만을 허용하고 있다. 

그런데 고양시의 대부분의 아파트 단지는 현재 적용되는 200% 미만의 용적률에 맞춰 상하수도 용량, 녹지면적, 주차장 면적, 도로 폭, 학교 인프라 등이 조성되어 있다. 리모델링 활성화를 위해서는 용적률 완화가 전제가 되어야 하지만 용적률 완화에 따른 기반시설 수요가 얼마나 증가하는가를 고려해야 한다. 따라서 단순히 용적률 완화뿐만 아니라 기반시설 규모를 규정하는 지구단위계획 재정비도 뒷받침되어야 한다.   

고양시 도시계획정책관은 “각 지역별 지구단위계획이 재정비되지 않는 한 고양시 도시계획조례에 담긴 용적률 완화는 현실에 적용하기 힘들다. 고양시가 올해 진행할 지구단위계획 재정비 용역은 기본적으로 기반시설에 대한 데이터를 확보한 후 이를 기반으로 건축물의 용도, 건폐율·용적률이 어느 선까지 개선 가능한 것인지 검토하는 작업이다”라고 설명했다.

특히 용적률 완화는 리모델링 사업성과 직결되지만 공공적 시각으로 접근이 필요하다는 지적도 있다. 정광섭 고양도시재생지원센터장은 “용적률 완화를 할 때 개별 아파트 단지의 용적률뿐만 아니라 자칫 놓치기 쉬운 공공시설에 대한 용적률 확보도 함께 고려해야 한다. 또한 마냥 용적률을 높이기보다는 자부담을 조금이라도 낮출 수 있는 용적률의 적정선이 어디인가도 감안해야 한다. 왜냐하면 자부담이 클 경우 주민들이 리모델링을 포기하거나 재건축·재개발로 방향을 선회할 수 있다. 재건축·재개발은 도로, 상하수도 등 기반시설을 새로 확충해야 하므로 고양시로서는 감당하기 어려울 수 있다”고 말했다.