[고양신문] 국세청에서 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산에 대해 실시하고 있는 감정평가사업이 최근 세정가에서 화두가 되고 있다.

국세청은 평가심의위원회제도를 도입해 2019년 2월 12일부터 평가 기간이 지나더라도 일정 기간은 감정평가를 통해 상속세나 증여세를 추가과세하고 있다. 납세자가 상속세나 증여세 신고 시 기준시가나 공시지가로 신고한 경우 국세청이 해당 부동산에 대한 감정평가를 통해 시가로 세금을 부과하면서 납세자의 세금부담이 커진 것이다.

오늘은 국세청의 감정평가사업과 관련해서 시가란 무엇이고 기준시가나 공시지가와 어떻게 다른지, 그리고 납세자가 숙지해야 할 내용, 절세를 위한 세금신고 요령 등에 대해 살펴보자.

시가란 상속세와 증여세를 매길 때 우선순위에 있는 평가방법으로, 제3자 간의 매매가액, 감정평가액, 공매 또는 경매가액, 수용가액 그리고 유사 매매 사례가액으로 구성된다. 유사 매매 사례가액은 아파트와 같이 형태와 면적이 유사한 부동산의 경우 같은 단지 내에서 거래된 유사한 아파트의 거래 가액을 말한다. 
실제로 상속세나 증여세를 신고할 때 유사 매매 사례가액이 있는지 없는지를 반드시 확인해야 한다. 국세청에서 상속세나 증여세를 결정할 때 유사 매매 사례가액을 확인하고 그를 기준으로 과세하고 있기 때문이다.

기준시가란 국토교통부에서 고시하는 개별공시지가나 공동주택가격, 개별주택가격 등을 말한다. 일반적으로 시가 10억 원 아파트의 경우 기준시가는 약 7~8억 원 정도 된다. 시가의 70~80% 정도가 기준시가로 형성된다고 보면 된다. 

상속증여세법상 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시 및 증여 당시의 시가에 따르는 시가평가가 원칙이다. 다만 예외적으로 시가 산정이 어려운 경우 한해 보충적 평가방법에 따라 평가하는데, 이 경우 부동산은 국토교통부에서 고시하는 기준시가에 의한다. 

따라서 납세자는 상속이나 증여재산 가액을 낮게 평가하는 기준시가가 유리하고, 국세청은 상속재산이나 증여재산을 높게 평가하는 시가로 과세하는 것이 세금을 더 많이 거둘 수 있어서 유리할 것이다. 

기존에는 유사 매매 사례가액이 없다면 납세자는 상속세나 증여세 신고 시 재산평가를 기준시가로 해서 세금을 많이 낮출 수 있었다. 그러나 지금은 국세청에서 감정평가사업을 진행해 과세하고 있어서 유사 매매 사례가액이 없어도 조심해야 한다. 국세청은 납세자가 기준시가로 세금신고를 한 경우에도 자체감정을 진행해 시가로 상속세와 증여세를 추징하고 있기 때문이다. 

개정된 법률에서는 ‘2019년 2월 12일 이전에는 평가 기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 평가심의위원회를 통해 해당 가액을 평가금액으로 적용할 수 있다’라고 돼 있다. 그런데 개정 이후에는 평가 기준일 후 6개월 또는 9개월까지 발생한 매매 등의 가액을 평가금액으로 적용할 수 있다. 이 경우 증여세는 6개월이고 상속세는 9개월이다.

국세청의 감정평가사업은 법령에서 감정평가의 대상에 대해 위임한 바도 없이 국세청이 자체적으로 정한 기준에 의해 대상자를 임의로 선정해 왔다. 그러다가 최근 감정평가액으로 상속세나 증여세를 결정한 사례가 법원에서 패소하는 사례가 발생하자 지난해 7월 3일 상속세 및 증여세법 사무처리규정에서 비로소 그 기준을 고시했다. 그 기준은 시가와 보충적 평가액의 차이가 10억 원 이상이거나 추정 시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10% 이상인 경우이고, 대상의 선정은 지방국세청장이나 세무서장이 할 수 있도록 했다. 

현실적으로 기준시가 등의 시가반영 비율이 30% 정도인 것을 고려하면 조사공무원이 마음만 먹으면 얼마든 감정평가대상에 포함해 상속세나 증여세를 추징할 수 있어 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산의 경우 납세자는 사실상 감정평가가 의무화된 셈이라고 볼 수 있다. 

국세청의 감정평가사업은 법령상 아무런 기준도 없이 임의로 감정평가를 진행하고 있어 조세법률주의 측면에서 여러 가지 문제가 있다. 게다가 세무조사관에 따라 임의감정이 진행됨에 따라 납세자 간 낼 세금이 달라지므로 조세평등주의 원칙에도 위배 된다. 과세관청과 납세자 간 다툼도 빈번하게 벌어지고 있다. 이처럼 국세청의 감정평가사업은 법률적으로 여러 가지 문제점을 안고 있기에 조세 불복이 증가하고 있으므로 하루빨리 제도를 보완할 필요가 있다. 국세청이 감정평가사업을 진행해 부과한 세금에 대한 조세쟁송이 어떻게 결말이 날지는 최종적으로 대법원의 판단을 받아야 한다. 

이와 같은 상황에서 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산에 대한 증여세나 상속세를 신고할 때는 감정평가를 해야 할지 말아야 할지를 고민하는 납세자들이 많다. 이 경우 국세청의 감정평가사업과 관련해 납세자 본인이 스스로 알아서 감정가액으로 상속세나 증여세를 신고하면 국세청의 감정평가대상에서 제외되기에 납세자에게 조금 더 유리한 수준의 감정평가금액도 도출이 가능하다.

그러므로 국세청 사무처리규정에서 정하는 감정평가 기준에 해당하는 부동산을 소유하고 있는 납세자는 상속세나 증여세를 신고할 때 감정가액으로 신고할지 기준시가로 신고할지에 대해 반드시 전문가와 논의해 신중하게 결정할 필요가 있다.

이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표