현 시장 상황 불확실성 여전 
지구단위계획 변경 허용 등
공모지침 대폭 완화, 참여 유도 
공모 실패 대비 ‘플랜B’도 제시  
  
[고양신문] 경기도가 K-컬처밸리 사업 재개를 위해 4월 초 민간사업자 공모를 할 계획이라고 밝힌 가운데, 과연 공모에 민간사업자가 어느 정도 응할지가 사업 성패의 관건으로 떠오르고 있다. 

지난해 6월 사업협약이 해제된 경기도-CJ 간 맺은 협약 내용을 살펴보면, 사업 대상이 테마파크 부지(T1·T2), 상업시설부지(C), 숙박시설부지(A)를 모두 포함하고 있다. 하지만 오는 4월 공모에는 사업대상을 아레나를 포함한 T2부지에 한정하고 있다. 2023년 4월 공정률 17%에서 공사가 중단된 아레나 구조물 재착공에 대한 시민들의 요구가 높은 데다, T2부지를 제외한 나머지 부지(T1·C·A)는 전력 공급이 2028년 6월 이후에야 가능하다는 현실적인 제약도 고려했기 때문으로 풀이된다. 나머지 부지인 T1, 상업시설부지(C), 숙박시설부지(A)에 대해서는 올해 마스터플랜을 수립한 뒤 경기주택도시공사(GH) 주도로 사업을 진행한다.  

하지만 4월 공모에 K-컬처밸리 사업을 맡을 민간사업자가 나선다고 장담할 수 없는 상황이다. 경기도에 따르면 2016년 5월 사업협약 체결 이후 2024년 6월말 사업협약이 해제될 때까지 K-컬처밸리 사업에 대한 전체 공정률은 3%에 머물렀다. 사업을 맡은 CJ가 4회에 걸친 사업계획 변경에도 불구하고 수익성을 확보하지 못했기 때문이다. 여기에다 부동산 경기 악화, 민간 100% 건설의 사업구조로 PF조성의 어려움, 한류천 활용계획 미확정, 전류공급 지연 등 외부적 어려움도 있었다. CJ가 도전했다가 손을 놓은 사업을 맡을 만한 민간기업이 나타난다는 낙관을 하기 어려운 상황으로 볼 수 있다. 

이러한 분위기는 22일 고양시 일산동구청 대회의실에서 김성중 경기도 행정1부지사 주재로 경기도, 고양시, 경기주택도시공사(GH) 관계자 및 지역 주민이 참석한 가운데 열린 주민간담회에서도 읽혔다. 이날 발표에 나선 경기주택도시공사(GH) 팀장는 “민간 주도 개발의 경우 신속추진이 가능하나 현 시장 상황의 어려움으로 공모 참여자 존재가 불확실하다”고 전했다. 

4~8월 민간사업자 공모
올해 12월 아레나 착공 목표  
이날 주민간담회에서 경기도가 밝힌, ‘K-컬처밸리 사업화방안 수립 예비용역’ 추진 결과 나온 사업계획은 ‘민간사업자 공모’로 요약할 수 있다. 아레나를 포함한 T2부지에 대한 건설과 운영을 맡을 민간사업자 공모를 오는 4월부터 8월까지(120일 안팎) 진행하겠다는 것이다. 경기도는 이후 8월경 우선협상대상자를 선정하고, 8~11월 기간 동안 협상을 통해 민간사업자와 협약을 체결하고, 12월경에는 아레나 착공에 들어간 후, 2028년 7~9월경 아레나 준공 계획을 밝혔다. 

경기도는 민간사업자 공모에 대한 호응을 극대화하기 위해 공모지침을 완화하는 방안도 밝혔다. △올해 4~8월이라는 공모기간과 아레나를 포함한 T2부지라는 사업범위를 민간사업자에 맞춰 유연하게 조정 가능하다는 점 △아파트와 오피스텔 건설을 배제한다는 전제 하에 용적률·건폐율·용도 등 지구단위계획 변경 제안을 허용하겠다는 점 △지체상금 상한을 검토하겠다는 점 △712억원의 가치를 지닌 아레나 구조물을 민간사업자에게 임대하는 방안을 검토하겠다는 점 등이 공모지침 완화의 내용이다. 이 외에도 K-컬처밸리 사업부지와 주변 방송영상밸리 부지를 묶어 경제자유구역을 추진해 투자여건을 개선하겠다는 방안도 밝혔다.  

이계삼 도 도시주택실장은 “공모지침 완화 방안 중에서도 특히 현재 건폐율 40%, 용적율 50%인 T2부지에 대해 사업자가 지구단위계획 변경 제안을 하면 도는 적극 검토하겠다는 점이 가장 강력한 것”이라며 “지구단위계획 변경 제안에 대한 허가권을 고양시가 가지고 있는 만큼 고양시와 경기도와의 협업체계도 중요하다”고 밝혔다.

경기도가 이처럼 공모지침에 완화방안을 대폭 제시하고 있다는 점은 그만큼 공모에 응할 민간사업자 참여가 불투명하다는 것을 의식한 것으로 해석할 수 있다. 

이날 주민간담회에서는 공모지침의 대폭 완화에도 불구하고 공모에 민간사업자의 호응이 나타나지 않을 이유로 아레나를 포함한 T2부지만으로 사업성을 담보할 수 없다는 점도 지적됐다. 이날 방청석에 있던 최원호 킨텍스 한류월드 공동주택 연합 대표위원은 “기업 입장에서 수익은 T2부지와 상업시설부지(C)를 비롯한 나머지 테마파크부지(T1), 숙박시설부지(C)의 시너지에 의해 생겨나는데, 이러한 고려 없이 T2부지만으로는 수익성을 찾기가 힘들다”고 지적했다. 

차선책, GH 주도로 리츠·SPC 설립
민간주도 방식보다 사업속도 느려 
경기도는 이날 만약 공모에 응하는 민간사업자가 나타나지 않았을 경우를 대비한 차선책도 밝혔다. 그것은 경기주택도시공사(GH)가 토지를 출자해 사업주체가 될 리츠를 설립한 이후, 지분을 출자하고 운영을 책임질 민간운영사를 선정하는 방법이다. 즉 사업주체는 리츠이지만 운영주체는 민간운영인 민관 합작 방식이다.

혹은 경기주택도시공사(GH)가 특수목적법인(SPC)을 설립하는 방식이다. 김성중 부지사는 “공모를 통한 민간주도 방식이 여의치 않다면 경기주택도시공사(GH)가 특수목적법인(SPC)을 설립하고, 건설과 운영을 담당할 민간사업자들이 투자할 수 있도록 조직하는 방식이다. 하지만 SPC를 설립하는 데만 행안부 사전협의, 전문기관 타당성 검토 등을 거쳐야 하기 때문에 약 1년이 걸린다”고 말했다.

이마저도 실패할 경우 경기주택도시공사(GH)가 전면에 나서 아레나를 직접 건설한 다음 아레나와 T2부지에 대한 운영권은 공모를 통해 민간 사업자에게 맡기는 방식을 대안으로 제시했다. 바로 경기도가 당초 제시했던 ‘건공운민’(건설은 공공, 운영은 민간이 맡음) 방식이다. 이 역시 아레나 착공은 민간주도방식보다 최소 8개월 이상 늦춰진다. 이럴 경우 이미 지난해 7월 착공한 창동 서울 아레나 등 주변 아레나와의 경쟁적 우위를 놓치게 된다.