일산, 기반시설 확충 여지 적어 
용적률 상향, 실제 적용에는 한계
‘재초환’ 여부 재건축 시장 화두로
“재건축 추진동력 꺾는 최대 원인” 
 
[고양신문] 이재명 대통령이 내놓은 부동산 공약의 큰 줄기가 주택 수요 규제가 아닌 공급 확대인 만큼, ‘1기 신도시의 신속한 재건축’에 대한 기대감과 동시에 우려도 제기되고 있다. 

이 대통령은 대선 공약집을 통해 ‘공공성 강화’ 원칙하에 재건축 절차 간소화와 용적률 상향, 조합 분담금 완화를 약속했다. 이 때문에 올해부터 재건축을 위해 구체적인 계획안을 고양시에 제안할 수 있는, 선도지구에 선정된 일산아파트 단지 주민들은 기대감을 품을 만하다. 지난해 11월 선정된 일산의 선도지구 아파트는 백송마을1·2·3·5단지(2732세대), 후곡마을3·4·10·15단지(2564세대), 강촌마을3·5·7·8단지(3616세대), 정발마을2·3단지(262세대) 등 4개 구역, 9174세대다.  

문제는 지난달 27일 경기도에 의해 승인된 ‘일산 노후계획도시 정비기본계획’에 담긴 기준용적률이다. 이 정비기본계획에 따르면 일산의 아파트 재건축이 이뤄질 경우, 300%의 기준용적률이 적용된다. 재건축 사업성과 직결되는 기준용적률이 일산의 경우 다른 1기신도시에 비해 가장 낮게 설정된 상황이다. 또한 일산의 연립주택 재건축 기준용적률은 170%인데, 이 역시 다른 1기 신도시보다 낮다. 선도지구 아파트 주민들은 “시가 설정한 기준용적률은 재건축이 아예 불가능한 수준”이라고 불만을 터트린다.

하지만 시는 기준용적률을 높이면 해당 아파트단지의 인구가 늘어나는 반면 상하수도, 도로 등 기반시설이 늘어난 인구를 모두 소화하지 못한다는 입장에서 ‘아파트 기준용적률 300%’를 고수하고 있다. 애당초 다른 1기 신도시에 비해 일산신도시는 기반시설이 확충될 수 있는 여지가 많지 않다는 것이다. 이처럼 기준용적률이 상대적으로 낮게 설정된 것 때문인지 재건축 추진 단지 현장의 분위기는 2022년 대선 당시보다 잠잠하다.  

따라서 이 대통령이 약속한 용적률 상향이 실제 적용되는 데는 한계를 가진다. 
물론 용적률이 높아지면 일반분양이 늘어 조합의 분담금 부담이 줄어들고 사업성이 개선될 수 있다. 하지만 용적률이 높아지는 만큼 공공기여분이 증가해 조합원 부담으로 작용한다는 점에서도 무작정 용적률을 높일 수 없는 실정이다. 

이재명 대통령이 ‘재건축 초과이익 환수제’(재초환)를 적용할 가능성이 높다는 점도 재건축을 위축시킬 수 있다. 이 대통령은 윤 정부 시절 “재건축으로 과도한 이익을 얻는 것은 사회에 환원돼야 한다”고 강조한 바 있다. 아무리 재건축 현장에서 재초환 폐지 요구가 강해도 ‘공공성 강화’를 원칙으로 하는 이재명 정부가 재초환 폐지를 실행하기는 어려울 전망이다. 이는 김문수 국민의힘 후보가 재초환을 폐지하겠다고 약속했던 것과 대조된다. 재초환은 재건축으로 얻은 초과 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘으면 초과 이익의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 

재건축 추진 단지 현장에서는 재초환 부담금이 재건축 사업의 큰 장애물이라고 지적한다. 백송마을에서 재건축을 추진하는 한 주민은 “재초환 시행은 세금으로 집값을 잡지 않겠다는 이 대통령의 약속과 어긋난다. 재초환은 재건축을 추진하는 주민들의 의욕을 꺾는 가장 큰 원인이 될 것”이라고 전했다.