안전진단 면제·용적률 500% 가능
특별법 적용 대상 ‘노후계획도시’ 
택지조성사업 후 20년 이상 경과 
100만㎡ 이상 택지가 혜택 

[고양신문] 일산신도시뿐만 아니라 화정지구와 예전 '능곡지구'라 불렸던 샘터마을 일대, 옥빛마을, 햇빛마을에서 재건축을 추진할 때도 안전진단을 아예 면제하거나 완화하는 특례가 주어진다. 또한 재건축 사업을 좌우하는 핵심 변수인 용적률도 최대 500%까지 대폭 완화된다. 리모델링을 추진할 경우, 기존 세대수보다 15%까지 제한했던 세대수 증가분을 15% 이상으로 높일 수 있게 된다.  

정부는 7일 이 같은 내용을 담은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 안의 주요 뼈대를 공개하고 이달 중 국회에 특별법을 발의한다고 밝혔다. 이 특별법은 ‘1기신도시 특별법’ 구상이 형평성 논란에 휩싸이자 정부가 특별법의 적용대상을 1기신도시뿐만 아니라 전국 단위로 넓힌 개념이다. 단 ‘택지조성사업 완료 이후 20년 이상 지난 100만㎡ 이상 택지’로 제한했다. 

정부는 이 요건에 해당하는 택지를 ‘노후계획도시’라고 이름 붙였다. 재건축이 가능한 노후도인 30년보다 짧은 20년을 특별법의 기준으로 삼아 도시가 노후화되기 이전에 체계적인 계획 수립이 가능하도록 한 것이다.   

정부는 이날 보도자료를 통해 특별법의 적용대상이 되는 ‘노후계획도시’에 해당하는 49개 지구를 밝혔다. 여기에는 1기신도시뿐만 아니라 서울 목동, 광주 상무, 부산 해운대 등이 포함된다. 고양시의 경우 49개 지구 중에 1995년에 조성된 일산신도시(1574만㎡)와 화정지구(203만㎡), 1997년에 조성된 능곡지구(126만㎡) 등 3곳이 포함된다. 

그런데 ‘노후계획도시’가 됐다고 해서 모두 재정비(재건축·리모델링) 대상이 되는 것은 아니다. 지자체는 반드시 ‘노후계획도시 정비 기본계획’을 수립해야 하는데, 이 기본계획을 통해 ‘노후계획도시’ 중 어느 곳을 ‘특별정비구역’으로 할지 지정하게 된다. ‘특별정비구역’은 지자체가 선도적으로 재건축과 리모델링을 추진하는 구역이다.   

노후계획도시 정비 기본계획은 정부가 수립하는 ‘노후계획도시 정비 기본방침’에 따라 지자체가 10년 주기로 수립한다. 고양시는 일산·화정·능곡 등 3개 노후계획도시에 대해 2024년부터 2033년까지의 정비 기본계획을 내년 말까지 수립할 예정이다. 올해 고양시 본예산 사업으로 편성된 ‘고양 도시 및 주거환경정비기본계획’(용역비 16억원)이 바로 ‘노후계획도시 정비 기본계획’으로 볼 수 있다. 노후계획도시 정비 기본계획은 △특별정비구역 지정 계획 △기반시설 확충계획 △특례적용 세부 계획 등이 담겨진다.

고양시 도시정비TF팀은 “현재 용역 입찰을 준비하고 있는데 아마 3월말이나 4월초 정도 용역이 시작되어 약 19개월간 진행할 예정이다”고 전했다. 따라서 이르면 내년 말경에 고양시 어느 곳이 ‘특별정비구역’이 될 지 윤곽이 드러나게 된다.

특별정비구역으로 지정되면 ‘파격적’인 특례가 주어진다.

우선 한층 완화된 안전진단 기준을 적용받을 수 있게 된다. 특히 안전진단 면제까지 적용받을 수 있는데, 단서 조항이 붙어 있다.대규모 기반시설 확충, 자족기능 향상 등 공공성이 확보되는 한에서 안전진단 면제가 가능하다. 안전진단 규제완화 세부안은 향후 시행령에서 정해진다. 

또한 용적률 규제 역시 종상향 수준으로 완화된다. 작년 2월 개정된 고양시 도시계획 조례에 따르면  제2종 일반주거지역은 250%, 제3종 일반주거지역은 300%, 준주거 지역은 400%까지 상향할 수 있다. 이번 특별법으로 또다시 종상향 수준으로 규제가 완화된다면 현행 최대 250%(2종 주거)인 용적률이 300%(3종 주거) 혹은 400%(준주거)까지 높아진다. 또한 역세권 등 일부 지역은 최대 500%의 용적률을 적용할 수 있다. 

리모델링 역시 세대수를 기존 ‘15% 이내’ 증가시킬 수 있던 것을 ‘15% 이상’으로 증가시킬 수 있도록 했다. 일각에서는 ‘20% 내외’라는 전망도 나온다. 이는 세대수 추가 확보 효과를 통해 리모델링 사업성을 확보하도록 하겠다는 의도다. 

하지만 노후계획도시를 대상으로 특례를 적용한다는 이번 정부 발표에 대한 우려도 나온다. 심지어는 내년 총선용 ‘민심 달래기 카드’ 아니냐는 지적마저 나온다. 

계획도시인 일산신도시는 이미 계획된 인구수를 기준으로 상하수도, 도로, 학교, 공원 등 기반시설이 조성됐다. 그런데 이번 정부 발표에 따라 특별정비구역의 용적률을 높여 인구가 집중하면 기존 기반시설은 이 상황을 감당할 수 없게 된다. 결국 기반시설을 확충해야 하는데, 이 비용을 지자체가 고스란히 떠안게 되는 문제점이 생긴다. 더구나 일산신도시뿐만 아니라 화정지구와 능곡지구까지 동시다발적인 개발이 이뤄질 경우 기반시설 확충에 소요될 시 재정은 천문학적으로 늘어나게 된다. 또한 이주하는 인구가 대규모이기 때문에 인근 지역의 임대차 시장을 불안하게 할 수 있다는 문제점도 있다. 

지역의 한 업계 전문가는 “정부가 재정비 사업의 판을 과도하게 키우고 있다. 정부는 1기신도시특별법에 대한 기대를 노후계획도시라는 개념을 들고 나와 충족시키려 하지만 재정비에 따른 산적한 과제를 다분히 지자체에 미룬다는 느낌도 받는다”면서 “높아진 사업성으로 개발 아파트단지 주민들은 반기겠지만 지자체는 반길 일만은 아니다. 기반시설 확충, 이주대책 등이 지자체가 수립할 기본계획에 담기더라도 분명히 이를 해결하는데 한계가 있을 것이다”고 말했다.