이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표

[고양신문] 증여재산이나 상속재산은 어떻게 평가를 할까. 공시지가로 평가를 할까 아니면 감정가액으로 평가를 할까. 정답은 공시지가도 감정가액도 아닌 시가에 의한 평가다. 증여재산 평가나 상속재산 평가와 관련해서 종종 세금폭탄을 맞는 경우가 발생하는데 구체적인 사례를 통해 살펴보자.  

골프광인 김모 사장은 동호회 회원들과 함께 새벽 골프 라운딩을 나갔다. 푸른 잔디를 바라보며 호쾌한 드라이버 샷을 날리던 김 사장이 갑자기 가슴을 움켜쥐며 그 자리에 쓰러졌다. 평소 심장이 좋지 않았던 그에게 심장마비가 온 것. 구급차가 달려와 병원으로 이송됐지만 세상을 떠나고 말았다. 

남편이 갑작스럽게 세상을 떠나자 전업주부였던 아내가 사업을 꾸려가게 됐다. 초상을 치르고 상속세 신고도 마쳤다. 거액의 상속세는 다행히 남편이 생전에 가입해놓은 종신보험의 보험금으로 해결할 수 있었다. 상속재산 평가는 상속세 절세를 위해 부동산을 공시지가로 평가해서 신고했다. 

남편이 사망한 지 5개월 정도 지난 후 남편이 남겨놓은 빚을 정리하기 위해 남편으로부터 상속받은 임대 부동산건물을 양도했다. 임대부동산 양도대금으로 급한 불을 끄고 한숨 돌리려는 시점에 느닷없이 세무서에서 상속세 고지서가 날아왔다. 놀란 아내는 세무서를 찾아가 상속세 신고를 하고 세금도 모두 납부했는데 왜 추가로 상속세 고지서를 보냈는지에 대해 항의했다. 

세무서 직원은 “상속세 재산이 과소 신고됐다”고 답했다. 상속재산을 공시지가 20억원으로 평가해 신고했는데 남편이 사망한 후 시가로 40억 원에 양도했기 때문에 차액인 20억원이 신고누락 되었다는 것이다. 

세법에는 상속재산이나 증여재산 평가를 신고기한 이내의 시가로 하도록 되어 있다. 시가를 잘 모를 때는 부득이하게 공시지가를 적용하도록 되어 있다. 상속세 신고기한은 상속개시일로부터 6개월인데 남편이 사망하고 5개월 후에 상속재산을 양도했으니 그 양도가액이 상속재산의 시가로 갈음되는 것이다. 만약 김 사장 부인이 남편 사망하고 6개월이 지난 후에 부동산을 양도했다면 상속세 신고기한을 넘겼기 때문에 추가로 상속세가 과세되는 일은 없었을 것이다. 

증여의 경우에도 마찬가지다. 증여세 신고기한은 증여일로부터 3개월이다. 만일 증여세 신고를 공시지가를 기준으로 했다면 반드시 증여 3개월 후에 해당 부동산을 양도해야만 증여세가 추가로 과세되지 않는다. 

상속받거나 증여받은 부동산을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 경우가 종종 있다. 금융기관에서 대출을 해줄 때 보통 부동산을 담보물건으로 요구하며 담보물에 대해 감정을 한 후 근저당설정을 한다. 은행에서 대출을 받고 근저당설정을 하면 어떤 일이 발생할까. 

만약 상속세나 증여세를 공시지가 기준으로 신고한 경우엔 문제가 발생할 수 있다. 상속세 신고기한이나 증여세 신고 전에 근저당설정을 위해 감정을 받았다면 그 감정가액이 해당 부동산의 시가가 된다. 따라서 세무서에서는 시가와 신고 된 공시지가와의 차액에 대해 신고누락으로 세금을 징수하게 된다.

이처럼 상속·증여세 신고를 할 때는 신고기한 이내의 양도·대출로 인해 상속세와 증여세를 추가로 추징당하는 일이 없도록 각별히 주의해야 한다. 

이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표

 

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