[고양신문] 요즘엔 자녀들이 어렸을 때 전원주택 짓기를 희망하는 부모들이 많다. 젊은 부부들이 전원주택생활을 희망하는 이유는 무엇일까. 전원주택은 층간소음으로부터 자유롭고 아이들이 단조로운 아파트 생활에서 벗어나 흙과 자연에 더 가깝게 다가갈 수 있다는 로망 때문 아닐까 싶다.

평소 전원주택생활을 꿈꿔왔던 K씨는 자신의 로망을 이루기 위해 2014년 고양시 덕양구 OO동에 대지 90평을 취득해 전원주택을 짓기로 했다. 전원주택 신축을 위해 건설업자를 수소문하던 중 평소 의형제처럼 가깝게 지내고 있는 건설업자 A씨가 파격적인 제안을 했다. 아끼는 동생이니 통상건축비보다 20% 저렴한 가격인 6억3000만 원에 건축해주겠다는 것. 

평소 믿고 따르던 의형제였기에 K씨는 흔쾌히 공사계약을 체결했고, 모든 공사 진행을 A씨에게 위임했다. 공사비는 공사 진행 상황에 따라 계약금, 중도금, 잔금을 A씨가 알려준 계좌로 입금했다. 주변 지인들로부터 ‘집 짓다가 10년 늙는다’라는 말을 들은 K씨는 혹시라도 건축과정에서 분쟁이 발생하진 않을까 노심초사했지만, 평소 의형제처럼 지내던 A씨와 별다른 건축비 분쟁 없이 공사는 순조롭게 마무리됐다. 저렴한 가격으로 무사히 완공돼 꿈에 그리던 전원주택생활을 시작하게 된 K씨는 뛸 듯이 기뻤고, 마침내 꿈이 이루어지는 듯했다. 

그런데 행복한 전원주택생활을 누리던 K씨는 예기치 않은 위기에 직면했다. K씨는 2021년 6월 사업상 긴급자금이 필요해 부득이하게 자신이 애지중지 아끼던 전원주택을 양도하게 됐다. K씨는 자신의 전원주택을 양도한 후 관할 세무서에 양도가액을 17억 원, 건물신축비용은 실제 건물신축비용인 6억3000만 원으로 해서 양도소득세 신고를 했고 양도소득세금으로 2억3000만 원을 납부했다.

사업상 위기로 자신의 전원주택을 양도한 후 겨우 한숨 돌리려던 시기에 K씨에게 예기치 않게 또 다른 시련이 찾아왔다. 2022년 3월 관할 세무서로부터 K씨의 전원주택 양도와 관련해서 1억2000만 원의 추가세금이 고지된 것이다. 

세금고지서가 발부된 이유는 이랬다. 전원주택공사와 관련해 K씨와 A씨 간에 작성된 공사 도급계약서의 내용대로 세금계산서가 발부되지 않았고, 공사대금이 실제 공사계약자인 A씨의 계좌가 아닌 제3의 인물 계좌로 입금되었으므로 신고된 건물신축비용 6억3000만 원이 실제 거래액인지를 과세관청에서 확인할 수가 없다는 것이다. 

K씨의 전원주택 신축비용을 확인할 수 없으므로 소득세법 제97조 제1항 1호의 규정에 따라서 K씨가 신고한 건물신축비용 6억3000만 원의 공사비를 인정하지 않고 법으로 정한 환산가액인 4억6000만 원을 건물신축비용으로 결정해 1억2000만 원의 추가세금을 결정해 고지했다는 것이다.

K씨의 사례에서 보는 것처럼 전원주택을 신축할 때에는 미래의 양도소득세 신고를 위해 필요경비에 대한 증빙을 반드시 챙겨두어야 한다. 어느 정도 규모가 있고 전원주택을 전문적으로 짓는 전문업체에 신축을 맡기는 경우라면 세금계산서 등의 적격증빙을 제대로 발급해 주기 때문에 추후 양도소득세 신고 시 별다른 문제점이 발생하지 않는다.

그러나 K씨의 사례처럼 공사비와 부가가치세 세금을 아끼기 위해 사업자등록 여부도 불분명한 건축업자에게 공사를 의뢰하고 세금계산서도 수령하지 않고 공사대금을 제3의 계좌로 입금하는 경우에는 나중에 공사비와 관련해서 세금폭탄이 발생할 가능성이 매우 크다.

따라서 전원주택 등의 공사계약을 할 때는 반드시 공사 도급계약서를 작성하고 세금계산서와 계산서 등 적격증빙을 수취하고, 공사를 진행하는 사업자의 계좌인지를 꼭 확인한 후 공사대금을 이체하는 것이 미래에 발생할지 모르는 세무조사에 대비하는 현명한 방법이다.

이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표