[고양신문] 일부 납세자들이 부동산거래를 하면서 세금을 적게 내거나 대출규제를 피할 목적 등으로 실제 거래금액과 다른 금액으로 계약서를 작성해 양도소득세 신고를 하는 경우가 있다. 이렇게 허위계약서를 작성해 양도소득세를 신고했다가 나중에 그 사실이 밝혀지는 경우 어떤 불이익을 받게 될까.

허위계약서 작성 사실이 밝혀지면 양도자와 양수자 모두 소득세법과 조세특례제한법에서 규정하고 있는 비과세나 감면 혜택을 적용받을 수 없을 뿐만 아니라 과태료와 신고불성실 가산세, 납부지연가산세까지 추가돼 세금폭탄이 부과된다는 사실을 반드시 숙지해야 한다. 실제 허위계약서를 작성해 양도소득세 신고를 했다가 세금폭탄을 맞은 사례를 살펴보자. 

식사동에서 농사를 짓고 있던 A씨는 자신이 4억 원에 취득한 농지를 5억 원에 양도하면서 상대방의 요구에 따라 6억 원으로 업(Up) 계약서를 작성해 세무서에 양도소득세를 신고했다. A씨는 양도차액 1억 원(양도가액 5억원-취득가액 4억원)이 발생해 1500만 원의 양도소득세가 산출됐지만 8년 자경 요건을 충족했기에 원래 낼 양도소득세는 없었다. 

그런데 A씨가 계약서를 허위로 작성해 양도소득세를 신고한 사실이 들통나고 말았다. 세무조사관이 A씨가 신고한 양도소득세 신고서의 8년 자경 요건을 조사하던 과정에서 허위계약서 작성 사실이 드러난 것이다. 과연 A씨는 어떤 처분을 받았을까.

A씨는 자신의 농지에서 실제로 농사를 지었음에도 8년 자경으로 인한 양도소득세 감면 혜택을 받지 못해 1500만 원의 양도소득세와 신고불성실 가산세 600만 원(1500만원X40%), 납부불성실가산세 약 150만 원(1500만원X365일가정X0.025%), 그리고 과태료 2500만 원(5억원X5%)를 추가로 부담해야 했다.

설문동에서 5년 전 주택을 4억 원에 취득해 직접 거주해 왔던 B씨는 자신의 주택을 양도하면서 실제 거래액은 5억 원임에도 4억 원에 양도한 것으로 다운(Down) 계약서를 작성해 신고했다. B씨가 사실대로 양도소득세를 신고했다면 양도차액 1억 원(양도가액 5억원–취득가액 4억원)이 발생해 1500만 원의 양도소득세가 산출되지만 B씨는 1세대1주택 비과세요건을 충족했기 때문에 내야 할 양도소득세는 없었다. 

사실대로 신고해도 B씨는 양도소득세 부담이 없었으나 B씨는 매수자의 요청에 따라 계약서를 허위로 작성했다. 그런데 나중에 세무조사관이 B씨가 신고한 양도소득세 신고서의 1세대1주택 요건을 조사하는 과정에서 허위계약서 작성 사실이 드러나고 말았다. 과연 B씨는 어떤 처분을 받았을까.

B씨는 자신의 주택에서 2년 이상 거주하고 다른 주택을 소유하고 있지 않아 1세대1주택 비과세에 해당함에도 허위계약서작성으로 인해 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못해 1500만 원의 양도소득세와 신고불성실 가산세 600만 원(1500만원X40%), 납부불성실가산세 약 150만 원( 1500만원X365일가정X0.025%), 그리고 과태료 2500만 원(5억원X5%)을 추가로 부담해야만 했다. 

A씨와 B씨의 사례에서 보듯 부동산거래 시 허위계약서를 작성하면 양도자는 허위계약서 거래가 액과 실제 거래가액의 차이를 한도로 비과세나 감면받은 세액은 물론이고 과태료까지 부담하게 된다. 매수인 역시 향후 부동산을 매도할 때 양도소득세 비과세나 감면 혜택을 받을 수 없게 된다. 

또 허위계약서 작성은 국세기본법의 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’에 해당하기에 일반적인 세금의 제척기간(세금을 부과할 수 있는 기간)인 5년이 적용되지 않고 10년의 제척기간이 적용된다. 향후 10년간은 세금추징에 대해 안심할 수가 없다는 말이다. 부동산을 거래하고 매매계약서를 작성하는 경우에는 실제 거래가액에 의한 계약이 가장 효과적인 절세방법임을 알고 허위계약서를 작성하는 일은 절대로 없어야 한다.

이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표