[고양신문] 다가구 주택을 보유한 사람이 아무 생각 없이 다가구 주택을 양도했다가 세무조사를 받고 양도소득세 폭탄으로 고통 받는 경우를 종종 본다. 다가구주택이란 어떤 주택을 일컫는 것이고, 양도 시 비과세를 받으려면 어떻게 해야 할까에 대해 알아보자.

다가구주택은 건축법상 19가구 이하이면서 3개층 이하만 주택으로 사용하고, 주택면적이 660㎡(200평)이하를 충족하는 주택을 말한다. 다가구주택도 공동주택이지만 한 세대가 다가구주택 한 채를 보유한 경우에는 1세대1주택으로 보아 양도 시 양도소득세 전체를 비과세 해준다. 공동주택임에도 불구하고 1세대1주택으로 비과세해주는 것은 엄청난 혜택이라고 볼 수 있다. 하지만 다가구주택인데도 불구하고 건축법상 다가구주택 요건을 충족하지 못해서 양도 시 예상치 못한 세금폭탄을 맞을 수도 있다는 점은 유의해야 한다.  

세무조사 시 가장 많이 추징을 당하는 사례는 다가구주택이 3개층 이하여야 한다는 조건을 충족하지 못하는 경우다. 예를 들어 3~5층을 다가구주택으로 사용하면서 2층을 개조해 주택으로 이용하는 경우 혹은 옥탑창고를 주택으로 개조해 직접 거주하거나 임대를 주는 경우가 여기에  해당한다. 우리나라 다가구주택의 70~80%가 이런 형태라고 볼 수 있을 정도로 아주 흔한 경우인데 모두 불법이다. 

이처럼 요건을 갖추지 못한 다가구주택을 양도할 때는 해당 다가구주택 중 한 채만 1세대1주택 비과세 혜택 적용을 받고 나머지는 다주택으로 과세된다. 만일 조정지역에 해당되는 경우에는 비과세는커녕 양도소득세 중과세 폭탄을 맞게 된다.  

다가구주택을 소유하고 있는 대부분의 사람들이 실제로는 다가구주택을 개조해서 사용하고 있는 것이 현실인 상황에서 양도 시 세금폭탄을 피할 수 있는 방법이 과연 있을까. 방법이 있다. 불법적인 부분을 원상복구 하는 것이다. 다만 이 경우에도 양도일을 기준으로 정상적으로 원상복구해서 양도를 하면 비과세 해주느냐 하는 문제는 여전히 남는다. 1세대1주택은 2년 동안 주택으로 존재했어야 하는데 불법으로 운영하다가 양도시점에만 개조했다고 봐줄 것인지 여부는 국세청의 해석을 받아봐야 한다. 행정안전부와 국세청의 전산시스템에 의해 세입자들의 주민등록 전산자료, 확정일자 자료 등이 모두 확인되기 때문에 다가구주택을 매매할 때는 유의해야 한다. 

다가구주택을 소유한 사람들은 건축법상 다가구주택의 정의를 잘 숙지하고, 양도 시에는 1세대1주택 비과세에 해당하는지를 사전에 반드시 세무 전문가와 상담할 필요가 있다. 

이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표