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주상복합건물 양도 시 절세 방법이봉구 세무사의 <세무칼럼>
  • 이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표
  • 승인 2019.07.29 15:34
  • 호수 1430
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이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표

[고양신문] 길을 걷다 보면 많은 주상복합건물을 보게 된다. 예를 들면 1층과 2층은 상가로 사용하고 있고 3층과 4층은 주택으로 사용하고 있는 건물을 주상복합건물이라고 부른다. 고양시에도 이러한 주상복합건물이 굉장히 많다. 

A씨는 다른 부동산은 소유하지 않고 오직 주상복합건물 하나만 가지고 있다. A씨가 이 주상복합 건물을 팔면 양도소득세가 과세될까 아니면 비과세될까? 정답은 A씨가 소유하고 있는 상가나 주택의 면적기준에 따라 달라진다는 것이다. 

주상복합건물의 전체 주택면적이 상가면적보다 크거나 같을 때에는 이 주상복합건물 전체는 주택으로 간주된다. 주상복합건물 전체를 주택으로 보기 때문에 다른 주택이 없는 A씨는 1세대1주택 비과세혜택을 받을 수가 있다. 주상복합건물이 9억 원을 초과하지 않는다면 전체에 대해 1세대1주택 비과세혜택을 받을 수 있고, 만일 9억 원을 초과한다면 9억 원의 초과분에 대해서만 양도소득세를 부담하게 된다. 

전체 주택면적보다 전체 상가면적이 크다면 어떻게 될까. 그럴 경우에는 주택면적만 주택으로 간주하고 상가부분은 그대로 상가로 간주돼 양도소득세가 과세된다. 이처럼 주상복합건물에서는 주택과 상가의 면적비율이 매우 중요하다. 주택면적이 상가면적 보다 크거나 같을 때만 전체를 주택으로 보아 비과세 혜택을 볼 수가 있다. 

그런데 주상복합건물 세무조사 시에 상가면적이 주택면적보다 분명히 큰데도 비과세 되는 경우를 종종 보게 된다. 분명히 상가면적이 주택면적보다 큰데 왜 전체를 주택으로 간주해 비과세혜택을 받게 되는 걸까. 그 이유는 사전에 절세방법을 찾아 미리 대비했기 때문이다. 옥탑방을 설치하거나 지하실을 주거용으로 개조해서 전체주택부분 면적을 늘린 것이다. 

국세기본법에서는 실질과세원칙을 규정하고 있다. 공부상 상가면적이 주택보다 큰 경우에도 실제로 주택부분 면적이 상가면적보다 큰 경우에는 실질과세원칙을 적용해 건물 전체를 주택으로 간주한다. 공부상 무허가이거나 심지어 등재가 되어있지 않다고 할지라도 국세기본법에 따라 실제사용 용도에 따라 사실판단을 하게 되는 것이다.

이처럼 주상복합건물의 양도에 있어서는 면적기준이 매우 중요하다. 주택의 면적이 상가의 면적보다 크거나 같을 때는 전체를 주택으로 본다는 사실만 기억한다면 절세에 잘 활용할 수 있을 것이다.   

이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표

 

이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표  webmaster@mygoyang.com

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