[고양신문] 주택을 많이 소유하고 있는 경우 종합부동산세 부담이 상당히 크다. 그 이유는 세율과 세부담상환율에 있다. 종합부동산세는 투기목적이 없는 것으로 간주하는 경우에는 기본세율(0.6~ 3.0%)을 적용하지만, 투기목적 소유로 간주하는 경우 중과세율(1.2~6.0%)을 적용한다. 

중과세율 적용 시 종합부동산세 부담이 2배로 늘어나는 것이다. 세부담상환율도 투기목적이 없는 경우에는 전년도에 냈던 종합부동산세의 150%를 적용하지만, 투기목적 소유의 경우 300%가 적용돼 세금부담이 클 수밖에 없다.

이처럼 종합부동산세는 투기목적 소유에 해당하는지가 매우 중요한데, 어떤 경우를 투기목적 소유로 봐서 중과세율과 300%의 세부담상환율을 적용하는 것일까.

투기목적이 없는 소유로 보는 경우는 조정대상지역 여부를 불문하고 모든 1주택자가 해당한다. 그리고 조정대상지역에 1채 비조정대상지역에 1채를 소유하고 있는 2주택자, 비조정대상지역에 2주택을 소유하고 있는 경우가 여기에 해당한다. 

투기목적 소유로 보는 경우는 조정대상지역 2주택자, 조정대상지역 여부를 불문하고 3주택 이상 소유하고 있는 경우가 모두 여기에 해당한다. 

투기목적 소유 여부 판단 시 주택 수가 매우 중요함을 알 수 있는데, 주택 수를 판단할 때 종합부동산세는 인별 과세제도이기 때문에 부부합산과세를 하지 않고 본인 명의 주택으로만 주택 수를 계산한다. 그러나 주택 수 계산 시 주택부속토지와 공유지분 소유주택도 주택 수에 포함됨을 주의해야 한다. 

주택부속토지나 공유지분 소유주택의 경우 주택공시가액에 합산되는 금액은 적을지라도 주택 수에는 합산되므로 중과세율과 높은 300%의 세부담상환율이 적용돼 종합부동산세 부담이 늘어날 수밖에 없다.

그렇다면 다주택자가 종합부동산세를 줄이려면 어떻게 해야 할까. 종합부동산세를 줄이기 위해서는 세율 및 세부담상환율 적용 시 주택 수에서 제외되는 주택 수가 어떤 것이 있는지를 잘 숙지해서 절세에 활용해야 한다. 

주택 수에서 제외되는 주택은 다음과 같은 것들이 있다. 첫째, 합산배제 요건을 충족한 임대주택과 사원용 주택이 있다. 둘째, 다음의 요건을 충족한 상속주택이다. ①상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택 ②상속지분이 전체주택 지분의 40% 이하인 주택(소액지분주택) ③공시가격이 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하인 주택 등이다. 셋째, 무허가주택의 부속토지다. 

예를 들어보자. K씨는 조정대상지역에 A주택 1채, 조정대상지역에 B주택 1채, 비조정대상지역에 C주택 1채 등 총 3주택 소유자이다. 3주택 소유자의 경우 조정대상지역 여부를 불문하고 중과세율과 세부담상환율 300%가 적용된다. 그러나 만일 K씨가 소유하고 있는 B주택이 요건을 충족하고 있는 상속주택이라면 어떻게 될까? 상속주택은 주택수계산 시 제외돼 K씨는 조정대상에 A주택 1채, 비조정대상지역에 C주택 1채를 소유한 2주택자가 돼 일반세율과 150%의 세부담상환율이 적용돼 종합부동산세 부담이 절반으로 줄어들게 된다. 

또 다른 사례를 들어보자. Y씨는 조정대상지역에 A주택 1채, 비조정대상지역에 B주택 1채, 비조정대상지역에 C주택 부속토지를 소유해 3주택 소유자에 해당한다. 3주택 소유자의 경우 조정대상지역 여부를 불문하고 중과세율과 세부담상환율 300%가 적용되지만, 만일 Y씨가 소유하고 있는 C주택 부속토지가 무허가주택의 부속토지라면 종합부동산세가 어떻게 될까? 무허가주택의 부속토지는 주택 수 적용 시 주택 수에서 제외된다. 그 결과 Y씨는 조정대상지역에 A주택 1채, 비조정대상지역에 B주택 1채를 소유한 2주택자가 돼 일반세율과 150%의 세부담상환율이 적용돼 종합부동산세 부담이 절반으로 줄어들게 된다.

K씨와 Y씨의 사례에서 보는 것과 같이 다주택자가 종합부동산세를 줄이기 위해서는 소유하고 있는 주택 중에서 주택 수에서 제외되는 상속주택과 무허가주택 부속토지가 있는지를 파악하는 것이 중요하다. 

상속주택과 무허가주택 부속토지를 소유하고 있는 경우 9월 말까지 ‘세율적용 시 주택 수 산정 제외 신청서’를 작성해 과세관청에 신고해야 한다. 상속주택과 무허가주택 외에 임대주택과 사원용 주택은 종합소득세 계산 시 합산배제 되므로 종합부동산세 절세를 위해 임대주택과 사원용 주택이 합산배제대상에서 누락되는 일이 없어야 한다.

이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표