[고양신문] 정부가 추진하는 3기 신도시 중 하나인 고양창릉 공공주택지구에 대한 토지보상계획이 지난 6월 30일 공고됐다. LH(한국토지주택공사)에 따르면 고양창릉지구에 풀리는 토지보상금은 어림잡아 6조4000억원이 될 것으로 추산된다. 

공공수용 토지보상은 현금이나 채권으로
토지 소유주들의 최대 관심사항인 토지보상가액은 선정된 3인의 감정평가법인 등이 산정한 감정가액을 산술평균해 결정한다. 현지인에게는 토지보상금을 전액 현금보상 하는 것을 원칙으로 하지만 토지소유주가 원할 경우 채권으로도 보상할 수 있다. 부재 부동산소유주에게는 토지보상금 가운데 1억원까지만 현금으로 보상하고 1억원을 초과하는 금액에 대해서는 전액 채권으로 보상한다. 

소유 토지의 공공수용으로 인해 삶의 터전을 잃게 되는 원주민들은 LH의 토지보상에 대해 큰 우려의 목소리를 내고 있다. 토지보상금은 통상적으로 공시지가를 기준으로 산정되는데 창릉지구의 경우 오랫동안 그린벨트로 묶인 지역이 많아 공시지가가 시세에 비해 매우 낮게 형성돼 있기 때문이다.

낮게 형성된 공시지가 탓에 보상금 액수가 상대적으로 적을 것으로 예상되는 반면 주변 토지의 경우 이미 시세가 많이 올라있기 때문에 대토를 구하기도 쉽지 않은 것이 현실이다. 게다가 토지수용에 따른 보상금일지라도 원칙적으로 양도소득세 과세대상이기 때문에 토지 보상을 받는 소유주들은 세금을 떼고 남은 보상금액이 쥐꼬리만 하다며 허탈감을 표시한다. 대부분의 토지소유주들이 공공용지 수용으로 땅만 강제로 빼앗겼다고 울분을 토로하기도 한다. 

토지 소유주 상황 따라 양도세는 천차만별 
최근 들어 창릉지구 토지수용과 관련해 자신의 세금이 어떻게 될지 필자에게 문의를 해오는 분들이 늘고 있다. 과거에 삼송, 운정, 향동, 장항, 하남지구 등 LH의 토지수용 보상금에 대한 세금상담 업무를 진행하면서 느낀 점은 양도소득세는 절대 고정된 세금이 아니라는 것이다. 수용되는 토지의 운용형태나 면적 등이 인근 유사토지와 비슷하더라도 토지소유자의 개별상황에 따라 양도소득세는 천차만별로 달라진다.

어떤 사람은 양도소득세가 비과세돼 세금을 한 푼도 내지 않아도 되는 반면 다른 어떤 사람은 비사업용토지양도에 해당돼 수억원의 세금폭탄을 맞기도 한다. 토지보상과 관련해서 잘못된 상식과 대응으로 인해 토지 소유주들이 낭패를 본 실제 사례를 살펴보자.  

공공용지 수용지구 내에 농지를 소유하고 있던 A씨는 ‘농지를 대지로 바꾸면 보상금이 더 나온 다더라‘는 풍문을 듣고 관할시청에 허가도 받지 않고 보상받을 논에 자갈과 흙을 쏟아 부었다. A씨는 과연 자신의 뜻대로 보상금을 더 많이 받을 수 있었을까. 

A씨는 보상금을 더 받기는커녕 불법 형질변경에 해당돼 관할시청으로부터 원상복구명령을 받았고 이행강제금을 물게 됐다. 보상은 대지가 아닌 농지로 받았다. 엎친 데 덮친 격으로 관할세무서로부터 1억5000만원의 양도소득세 추가고지서까지 날아왔다. 8년 자경감면을 받으려면 양도 당시 농지여야 하는데 A씨가 소유한 농지의 경우 양도 당시 나대지 상태였기 때문에 8년 자경감면을 해줄 수 없다는 것이 이유였다. 결국 자신의 잘못된 판단으로 인해 돈은 돈대로 들고 온몸이 스트레스에 시달리다가 덤으로 세금폭탄까지 맞게 된 어처구니없는 사건이었다.

세법 제대로 알고 대응해야 불이익 피할 수 있어 
공공용지 토지수용 시 보상가액이 너무 낮아 불만스러운 경우 토지소유주는 사업시행자를 상대로 재결신청청구를 할 수가 있다. 실제로 일부 법무법인은 토지소유주들을 상대로 ‘보상금을 더 많이 받게 해 주겠다’며 협의에 응하지 말고 재결신청청구를 하라고 독려하기도 한다. 

수용지구 내에서 농지를 무단으로 형질을 변경해 가건물을 신축해서 공장으로 사용하고 있던 B씨는 토지수용 감정평가서를 받고 충격에 빠졌다. 자신의 기대와는 달리 보상가액이 공장가액이 아닌 농지가액으로 형편없이 낮게 산정됐기 때문이다. B씨는 법무법인의 제안에 따라 재결신청청구를 했다. 

토지수용위원회의 재결에도 불구하고 보상가액이 자신의 기대치에 형편없이 못 미치자 화가 난 B씨는 토지보상금 수령을 거부해 버렸고, 바로 관할법원에 소송을 제기했다. B씨가 토지보상금 수령을 거부하자 LH에서는 부득이 B씨의 보상금을 법원에 공탁했다. 

그런데 이게 어찌 된 일일까. 토지보상금에 대해 소송을 진행 중이던 B씨는 느닷없이 관할세무서로부터 3억원의 양도소득세 납세고지서를 받았다. 깜짝 놀란 B씨가 '나는 토지보상금을 받은 적이 없는데 왜 양도소득세를 고지하나‘라고 항의했지만 허사였다. 

토지보상금을 공탁하는 경우에는 소득세법 시행령 제 162조 제1항 제7호에 공탁일과 수용개시일, 소유권이전 접수일 중 빠른 날을 양도시기로 본다고 규정돼 있기 때문이다. 토지보상금에 대한 세금에 대해 무지했던 B씨는 토지보상금을 수령하지 않았지만 양도소득세는 물론  엄청난 덤으로 신고불성실가산세와 납부불성실가산세까지 세금폭탄을 맞고 말았다. 

고정된 세금이 아닌 자진신고납세 세목인 양도소득세는 토지수용자가 적극적으로 세금에 대해 관심을 갖고 관련지식을 숙지할 필요가 있다. 왜냐하면 토지보상금에 대한 양도소득세는 LH로부터 받는 보상금을 2개년도로 나누어 수령하는 간단한 방법만으로도 수천만원의 세금을 절세할 수 있기 때문이다. ‘아는 만큼 보인다’는 말이 있다. 토지보상 양도소득세 역시 내가 알면 아는 만큼 줄일 수 있다. 

이봉구 세무법인 석성 경기북부지사 대표